最近后台有很多朋友咨询：通过破产拍卖买下的房子，如果里面有人住着不走，到底该找谁负责腾房？

这确实是很多购房者容易忽略却至关重要的实际问题。

破产拍卖 ≠ 法院拍卖

首先要明确一个关键区别：破产拍卖的处置方是破产管理人，而非法官。

破产管理人是由法院指定的中介机构（如律师事务所、会计师事务所等），主要任务是清理、处置破产企业的资产，用变现所得按顺序偿还债务。

而法院执行的“法拍房”，处置方是法院，由执行法官负责强制腾房交付，力度和性质完全不同。

核心矛盾：破产管理人没有强制腾房权

这是问题的症结所在。

破产管理人作为社会中介机构，无权像法院一样直接采取强制措施。他们可以协调、沟通、催促占用人搬离，但如果遇到“老赖”就是不走，管理人往往束手无策，缺乏有效的强制手段。

如果房子有人占用，怎么处理？

通常流程是这样的：

买受人向破产管理人要求交付你拍下房产并付清款项后，应向破产管理人书面主张权利，要求其按约定交付空房。

破产管理人出面协调腾房管理人会联系占用人（可能是原业主、租客或其他实际使用人），尝试通过协商让其搬离。这个阶段顺利与否，完全取决于占用人的配合程度。

协调不成，可申请法院强制执行若占用人拒不搬离，破产管理人可向受理破产案件的法院报告，由法院出具裁定书，再移交执行局进行强制执行。但请注意：这个过程需要时间，且依赖于破产管理人的工作积极性和效率。

给购房者的重要建议

如果你考虑购买破产拍卖的房产，务必提前做好以下功课：

拍卖前调查房屋占用状况

仔细阅读拍卖公告，主动向破产管理人询问房屋是否有人居住或使用，并要求其说明如遇占用情况的处理方案。

寻求专业辅拍机构协助

辅拍机构团队总体经验较丰富、资源较多，处理腾房问题相对更有方法；

预留风险应对时间和成本

如果房屋确实存在占用可能，要在资金和心理上预留余地，做好“持久战”准备，避免因急于用房陷入被动。

竞拍前多查、多问、多核实，才能避免“买得起房、住不进去”的尴尬局面。

你了解了吗？

关注我，带你安全捡漏法拍房!