“你猜我现在有多难？一点不夸张，真是狗见了都摇头的程度！”

这是前几天，一个房产经纪人向我大吐苦水时所说的牢骚之言。眼看2025年还剩2个月左右就结束了，自己今年成交的客户和赚到的佣金，简直少得可怜。

不得不说，想要开单，确实太难了。眼下，兰州购房者根本不屑于听经纪人去讲那些泛泛而谈的产品分析，因为他们所能获得信息的渠道实在太多了，早在看房前，产品信息就已经被无数短视频植入大脑了。

于是，很多经纪人也就不再去研究有价值的内容，而是天天琢磨怎么搞流量，多拿到点客户的电话，从而把自己成交的概率扩到最大。

为了吸引客户，一部分经纪人甚至在营销中心的水景处把自己弄的浑身湿透，连滚带爬的拍视频，男经纪人也开始穿女装，像小丑一样搔首弄姿的博眼球。

奈何心酸的是，即便做到这个程度，兰州客户的成交周期也越来越长，从曾经的几天、一个月，到现在的3个月、6个月甚至1年。

或许大家预料到了今年的房地产市场会很艰难，却没想到这么难。

即便是行业中的精兵强将，也不乏有不堪压力，兼职去跑网约车、送外卖维持生活的经纪人，这简直就是陷入了职场的“地狱模式”。

最让他们感到无奈的是，很多兰州购房者看同一个项目的次数还都还不止一次。可能白天要一次去看采光、晚上要去一次看入住率、晴天的时候要去看看墙面工程、雨天要去检查下有没有质量缺陷，然后还得找一天空闲时间，去询问下周边居住者的入住感受。

他们深入了解一大圈，甚至显得比经纪人还要专业，终于到了准备买单的时候，就又犹豫了。可能是突然发现，自己准备入手的项目旁边接下来还有新项目入市，最后决定再等等……

正因如此，很多兰州经纪人都被客户“遛”得叫苦不迭。明明咨询的人很多，感觉购房意向也足够，可就算把全部房子看完，看上十几二十次，最后依旧不成交。

真的难捱，可兰州购房者看房上瘾却死活不买，造成这种现象的原因，究竟是什么呢？

首先就是，眼下楼市的供需关系已然发生了巨大的转变，这个现状大家有目共睹。

先来看一组数据：截至2025年9月末，全国商品房待售面积约为为7.6万平方米，较2020年末净增2.6亿平方米，累计增加52%。也就是说，新房的供应还在增大，可市场的消化能力却在减弱。

且截止8月，兰州的有效显性库存为156.1万㎡，去化周期9.8个月，有效隐性库存620.4万㎡，去化周期为38.8个月。从存量结构来看，显存中58%位于主城区，隐存中62%位于郊区和郊县，库存依旧承压，还需要很长一段时间才能消化。

一方面，兰州年轻的刚需几乎都不考虑买房了，过去那种认为“有房才有家”的传统观念对他们来说已经不奏效了，他们不再愿为买房牺牲消费、旅行、创业等生活体验，更不愿意背负压力在每个月的房贷上。

按照他们的逻辑，这么拼命，就为了一套房有什么必要呢？看看现在那些因为房产亏的最惨的人，不就是那些最不躺平，最努力的80后和90后么。

尤其前几年在兰州买房的，现在少亏的是几万，大亏就是几十万，还有一部分投资豪宅的，那亏的甚至近百万，亏还不算什么，还有一边亏钱一边咬牙还房贷的呢。

即便是有购房意愿的年轻人，也主打一个只看不买。实景看房、VR看房、3D看房，他们能列出来很多项目的各种优缺点、成交价格等信息。

上到自己喜欢的环境和户型，下到自己能承受的贷款压力，都在他们研究范围之内。可面对就业、生存等一些列不确定性的问题，只要不到必须的时候，他们就不会选择入手。

另一方面，兰州的改善群体也根本不着急买房，毕竟市面上的产品太多了。尤其是新政之后，兰州的四代新品也不断涌现，他们根本不着急，甚至很确定的相信，迟早都能找到一个各方面都符合自己，且性价比最高的房子。

当然，还有一部分改善群体会也会因为经济的不确定性高，而拖延自己的置换计划，即便对现在的居住条件不满意，他们也更加注重财务安全和未来经济负担。

毕竟，倘若置换要出手自己现有的房子，那就还要考虑现有的房子所能出售的价格，自己能否接受等一系列因素。

前阵身边的一个有改善意向的朋友还说：前央行副行长都在面对面栏目里面都说大实话了，房价很难再涨起来了！我有什么急的呢？即便不买，我也不担心自己将来买会更贵，反而现在买会亏的概率，还更大一点。

说白了，这就是信心断层。当大家普遍认为房价还会继续跌，就会自然推迟买房，等更低点，价格越跌买家越不敢买，买家越少价格越难稳住，形成典型的恶性循环，毕竟，没有人愿意当接盘侠。

当房子严重供过于求，需求跟不上时，房产经纪人自然也就没了市场，这就好比在沙漠里卖游泳圈，再怎么吆喝也没人买一个道理。

其次，就是政策的绞杀，兰州的保障房和二手房，很大程度上也冲击了兰州的新房市场。

今年两会后，政府计划砸下4.4万亿收购存量房，将其改造为保障房，这一举措对房地产行业来说，简直就是一记重锤。

毕竟，保障房的租金比市场低30%，这么大的价格优势，一下子就把经纪人们那些刚需客户给虹吸走了，即便是他们使尽浑身解数，用忽悠客户或挤压客户的方式逼单，也根本不奏效。

很大一部分预算不足却有需要买房刚需，都将自己的目光投向了保障房，很多房源不仅环境好、小区好、价格还便宜，还有一定的福利，那么，既然自己又不考虑卖出或租售，选择保障房何乐而不为呢？

更何况，兰州市场上的二手房挂牌量也在逐渐增大，即便是从业10余年的房产经纪人，可能也是第一次看到房子越卖越多的情况，每成交1套二手房，可能都会有2套、3套房子被挂出来。

市场上最近还火了一批专门给二手房压价的经纪人，即便是主城区地段姣好的的二手房，价格都能让他们压到每平米三千左右，客户根本不会像过去市场行情好的时候一样，求着买房了，反而是房东求着客户来买房。

再加上“租房税”的落地，兰州很多房东手里多余的房子也不再是什么值得炫耀的东西了，反而成了卖出不去的烫手山芋。

最后，就是经济结构的重大调整。眼下，上层已经提出要减少对房地产的依赖，土地财政难以为继，就必须寻找新的增长模式，加大对科技创新产业的投入，这才是未来经济增长的新动力。

这所有的因素，都共同导致了兰州购房者只看房却不买房的现状。

最近，中指研究院还发布了《2025年8月居民置业意愿调研报告》。调查对象也很具备代表性，受访者绝大多数集中在85后-95后，年龄约为27-41岁。

也就是目前购房刚需和、置换需求的主力军。讽刺的是，调查结论的第一条就是“居民置业意愿再创新低”。

即便政策上给了很大的支持，兰州也放宽限购政策，扩大公积金使用范围，给予相应购房补贴等，一桩桩一件件，都在助推楼市止跌回稳，可效果，还是微乎其微。

难道，房地产市场真的不行了吗？答案并非如此。我们拔高一个维度来看：这并不是房产行业的终点，恰恰相反，它是房地产新时代的开端，也预示着行业正在经历深刻变革。

而兰州地产行业，也不过正在经历着一场全面的出清，市场不过是逐渐回归理性，朝着健康的方向发展罢了。

只不过，在房地产行业不断变革的这个铁轨之上，跟不上车轮的人，只会连扬尘的资格都没有。