最近，广州地铁、机场集团、城投平台纷纷挂牌出售名下住宅、商铺和写字楼。

有人说是“盘活资产”，有人说是“优化结构”，这些话没错，但太官方。说白了就是：连“国家队”都扛不住了，准备撤了。

更关键的是，这个月还出了不少影响咱钱包的大政策，不管你是想买房还是手里有房，都得好好琢磨琢磨。

先说说大家最关心的房价走势，拿苏州举个例子，11 月最新数据一出来，不少业主心里凉半截。二手房全城均价 16646 元 / 平，环比跌了 0.92%，吴江、常熟跌得最狠，尤其是常熟，直接跌了 2.56%，一套 100 平的房子，一个月就少了小 3 万。新房稍微好点，但也没好到哪儿去，全城均价 23177 元 / 平，还是跌了 0.46%，也就吴中、吴江几个区域微涨了 0.3%。不光苏州，全国不少城市都这情况，三四线城市房价中位数今年已经跌了 18%，有些小区挂出去的房子，半年都没人问一句。

但你要是以为所有房子都在跌，那可就错了。北京金融街、上海陆家嘴的二手房，价格稳得很，香港顶级住宅价格还逆势涨了 3.2%。上个月深圳一套 120 平的改善房，挂牌当天就有 5 组客户抢着谈，最后比挂牌价还多卖了 20 万。为啥差别这么大？说白了，现在买房早就不是 “闭着眼买都赚” 的年代了，得看你买在哪个城市、哪个地段。

再说说 11 月影响最大的政策变化 —— 全国多数城市彻底进入 “非限购时代”。北上深这几个一线城市也松口了，比如北京，以前要缴满 5 年社保才能买房，现在只要在核心产业园区工作，3 年社保就能买；深圳更是直接取消了关外的限购，只要你有身份证，就能买一套。除了限购松绑，房贷利率也跌到了 “地板价”，首套房利率最低能到 3.25%，比 2018 年的 5.6% 近乎腰斩。算笔账：贷款 150 万还 30 年，以前每个月要还 8300 多，现在只要 6500 左右，一个月能省 1800，30 年下来就是 64 万，相当于多赚了一辆宝马。

还有个好消息是公积金政策也变宽松了，青岛的刘先生最近买了套 230 万的二手房，凭着新政提取了 48 万公积金当首付，一下子减轻了不少压力。全国已经有 60 多个城市推出了购房补贴，有的直接给现金，有的免契税，像长沙，买改善房还能享受 “以旧换新” 补贴，卖了老房子再买新房，最高能补 5 万。

但政策再好，也架不住有些地方房子 “卖不掉”。截至 9 月底，全国 50 个主要城市的商品房库存已经达到 3.1 亿平方米，去化周期近 20 个月，也就是说，就算现在不盖新房，把库存卖完也得一年半。尤其是三四线城市，有些小区晚上亮灯率还不到 30%，变成了 “空城”，想把房子卖掉比登天还难。就像我老家的表哥，去年在县城买了套 120 平的房子，今年想卖掉去省会发展，挂了 8 个月，从 80 万降到 70 万，还是没人要，最后只能租出去，一个月租金才 1200，连房贷利息都不够。

不过，库存多不代表好房子也多。现在市场上最缺的是 “好房子”—— 比如一线城市核心地段的改善房、配套完善的学区房、适合老人住的适老化住宅。深圳今年第三季度推出的几个高端楼盘，都是 “开盘即售罄”，因为这些房子不仅地段好，还带智能家居、社区医院，正好满足了大家 “住得好” 的需求。相反，那些远郊的、没配套的 “老破小”，就算价格再低，也没人愿意要。

那么问题来了，普通老百姓该怎么应对现在的楼市？别急，给大家分情况说说。

如果你是刚需族，现在其实是个不错的窗口期。一方面，政策红利多，利率低、首付低，还能拿补贴；另一方面，不少房东急着卖房，价格有谈判空间。但选房的时候一定要记住 “三不买”：三四线城市的远郊房不买，没产业没人口流入，买了就是 “砸手里”；没配套的 “故事房” 不买，比如那些号称 “未来要建 CBD”“地铁要开通” 的房子，等规划落地不知道要到猴年马月；月供超过家庭月收入 35% 的房子不买，别为了买房把生活质量搞垮，还得留些应急资金。就像在北京工作的小李，之前看中了一套远郊的房子，月供要占收入的 50%，后来听了建议，选了市区的小两居，虽然面积小，但通勤方便，月供也在承受范围内，住着也踏实。

如果你是改善型购房者，现在可以好好挑挑。因为市场上改善需求越来越多，房企也在做产品升级，比如中海、绿城这些开发商，现在都在核心城市拿地，建的房子不仅户型好，还带绿色节能、物业服务。选的时候要关注两点：一是地段，优先选人口净流入、产业发达的区域；二是流通性，将来想换房的时候能卖掉。比如王女士一家，之前住的两居室不够用，最近换了套 140 平的三居室，选在杭州的产业园区附近，不仅住着舒服，以后就算想卖，也不愁没人要。

如果你是投资者，那可得谨慎了。“炒房暴富” 的时代早就过去了，现在投资房产，得抱着 “长期持有” 的心态。优先选一线和强二线城市核心地段的房子，比如上海、深圳的次新房，租金回报率能到 2.5% 以上，比存银行划算。千万别碰三四线城市的房子，尤其是那些 “葱价房”，看着便宜，买了之后卖不掉、租不出去，只能当 “纪念品”。

地方国资的集体行动，不是末日预言，而是一记警钟：别再用过去的逻辑，赌未来的房价。

流水不争先，争的是滔滔不绝。真正的财富，不是账面上的房产数字，而是手里能自由流动的现金，和一颗看清趋势的清醒头脑。

毕竟房子是用来住的，不是用来炒的，选对了房子，才能住得安心、踏实。