右耳君前几天听朋友聊到最近看房，人还挺多的，尤其西城那边中介门店，小区群里都有人问“现在是不是个出手的点？”但另一边，五环外有几个新盘售楼处挺安静。到底是升温还是降温？这一幕正好映照了 11 月北京楼市的真实状况。

11 月北京二手房网签量到了 14446 套，比上个月多了 19.52%。这数字听着枯燥，放在生活里就是——不少打算换房或刚需的家庭，又开始把周末排满了“看房行程”。

在西城的一位经纪人说，11 月咨询量比之前大概多了 33%，门店一天得接好几拨。有意思的是，现在一组客户普遍要对比 3 套房以上，有的甚至要比 5 套。右耳远闻看来，这种挑挑拣拣也算是正常，毕竟要花一大笔钱，谁都希望选得踏实。

从城区看，三环内的刚需盘热度稳，石景山、大兴这些区域的带看量也挺亮眼；而四环外一些改善盘因为交通更方便、单价也更合适，吸引了不少从城里换出去的家庭。整体看，二手房占住宅成交 85.7%，已经连续 6 个月在 80% 以上了。

反过来看新房，11 月就冷一些了。克而瑞的数据显示，新房成交环比下跌 40%。房天下的报告更具体：全市仅成交 2296 套，比上个月少了 34.6%。 但有个小细节挺反常——均价却涨到了 59997 元/㎡，环比涨 7%。

怎么理解？右耳君举个最直白的例子：比如五环内的项目，尤其像海淀四季青这种 12 万+/㎡ 的高端盘，本来房源就少，真正有预算的家庭目标很明确，所以依旧好卖。而五环外库存压力大，全市 8 万套新房库存里，有 七成都在五环外，去化周期得 1.5—2 年。这也就是为什么售楼处会显得安静些。

有意思的是，土地市场反而很热闹。11 月 25 日，朝阳松榆里有块住宅地，7 家房企抢了 166 轮，整整竞了快 2 小时，最后 50.24 亿元成交，溢价 18.21%。 这意味着什么？简单说，就是像松榆里这种核心区，已经两年没新地出来了，一旦挂牌，开发商当然上心。

19 号那天的两宗地也有意思：东城区祈年大街地块溢价 4% 成交，楼面价 8.1 万/㎡；而昌平未来科学城一块地则是底价成交。冷热分明，也算印证了业内说的“价值深耕趋势”。

今年的北京楼市，二手热、新房稳、土地分化，都挺有生活味儿的变化。有人觉得是机会，有人觉得再看看。 你那边的看房群、邻居聊天有没有类似的感受？ 右耳君挺想在评论区听听你的故事。