未来5年，济南楼市可能出现的的5大变化：
第一，彻底告别普涨，楼市两极分化会越来越严重。
未来5年，济南不会再出现全城房价一起涨的情况，这是必然的，历下、高新、市中核心地段，靠着学区、产业、配套支撑，房价大概率会稳住，甚至还会出现小幅微涨，但长清、章丘、济阳等远郊板块，还有那些没有学区、没有物业的老旧小区，价格会持续阴跌，转手也比较困难，买房就能赚钱的时代彻底结束。

第二，房子彻底回归居住属性，投资炒房完全行不通了。
过去买房能保值增值、靠买房套利，未来5年可能会完全反转，济南楼市已经划入民生保障范畴，不再靠卖房拉动经济，加上人口流入放缓、房源库存充足，以后买房只适合自住、改善，任何纯投资、囤房、炒房的行为，基本上都会亏本，房产彻底失去金融属性。

第三，新房全面升级品质，预算有限的刚需只能选二手老旧住房。
现在济南新出让的地块，基本上都主打洋房、小高层、低密改善房，户型、物业、绿化全面升级，新房门槛会逐步提高，低端的刚需高层新房会越来越少，预算有限的刚需群体，只能转向性价比更高的二手房，新房和刚需的距离会越来越远。

第四，二手房或成为市场主力，议价空间越来越大。
未来5年，济南楼市将进入存量房时代，二手房挂牌量居高不下，成交主力从新房转向二手次新房，购房者选择较多，主动权完全在买家手里，普通房源不好卖、只能降价甩卖，只有地段好、房龄新、物业好的优质二手房，或许还能保持不错的流动性。

第五，烂尾风险基本上清零，老百姓买房更看重稳妥保值。
随着现房销售的普及、资金监管的收紧，济南期房烂尾、延期交付的问题会基本消失，买房安全性大幅提升，大家买房不再赌涨价，只看重居住舒适度，以及保值抗跌属性，同时保障房会持续落地，分流低端刚需，进一步压缩普通刚需房的升值空间。

对此，你怎么看？欢迎评论区一起探讨。