网上唱衰楼市的人不少，虽然我对中国当前房地产市场持悲观态度，但还是应该以发展的眼

网上唱衰楼市的人不少，虽然我对中国当前房地产市场持悲观态度，但还是应该以发展的眼光看问题，凡是两个极端都不可取。决定房价上涨还是下跌是多重因素综合作用的结果，除了我们常说的供需关系，还有政策、人口、收入，金融环境等等。即便是楼市崩盘这样最坏的结果，它也有阶段性发展的一个过程，不可能说崩就崩。我们知道日本当年楼市崩盘前经历过四个阶段，如果对标日本，你觉得我们现在处于那个阶段，如何避免形势进一步恶化呢？我们先来看看日本当年的房地产经历过那四个阶段。第一阶段，房企现金流紧张，债务压力巨大，通过降价促销来回笼资金。这都是房企利用高杠杆扩张为资金链断裂埋下的祸根。二手房业主因为购入成本较高，不愿降价，导致“有价无市”，流动性枯竭。第二阶段，经济衰退与法拍房激增泡沫破裂后，日本经济陷入长期衰退，失业率上升，居民收入下降，大量购房者因无法偿还房贷被迫断供。法拍房数量激增，银行为了规避风险，将这些房产集中降价抛售，形成“踩踏效应”，导致房价进一步下跌。第三阶段，投资客恐慌性抛售与二手房市场崩溃。市场持续低迷，早期抛售者已套现离场，而反应迟缓的投资者眼看着面临巨额亏损，也无能为力，对房地产的信心彻底丧失，抛售情绪快速蔓延，导致二手房市场出现“恐慌性降价”，部分地区跌幅超过50%。银行因不良债权问题陷入危机，系统性金融风险增加。第四阶段，房产税政策导致房价彻底崩盘。1992年日本开始征收房产税，持有房产的成本大幅增加。如果房产无法出租，业主需承担物业费和房产税的双重压力，房屋就成为了“负资产”。业主为减少损失，不计成本抛售，最终导致房价彻底崩盘。通过对日本楼市崩盘前的四个阶段的分析，我们不难看出，第一阶段的市场表现就是大型房企为回笼资金，开始大规模降价促销，小开发商紧随其后，形成新房降价潮等连锁反应，从而打破了市场原有价格体系，引发市场恐慌。房价稳定格局的打破为后续楼市崩盘埋下了伏笔。依我们目前房地产的发展现状来看，已经安全避开了第一个阶段的风险期，虽然大部分城市二手房市场持续阴跌，或者有价无市，但是风险很小，带来的市场波动不大。新房市场因为 2024年10月17号新政出台以前都是进行的限价指导，没有出现降价连锁反应。而且先让一部分因为前期高杠杆扩张导致运营不健康的房企该破产就破产，从而避免了房企为了自救而大幅度降价来破坏市场价格体系。因为多米诺骨牌一旦被推倒，将一发不可收拾。肉眼可见的是21年下半年国家重拳出击抑制市场过热以来，以恒大为首的大量曾经高周转、高杠杆疯狂扩张的房企接二连三暴雷甚至破产。有人说这是房地产的倒牛奶现象，只是实施者不是资本家，而是ZF，宁愿让房企破产也不让他们降价自救，目的就是避免出现降价潮，破坏价格体系。其实恒大暴雷的时候也采取过当时看来比较极端的促销方式，大量三四线城市新房七五折抛售，那时候其他房企还是按照备案价卖的，现在看来7.5折不算啥，但那时候诱惑力确实很大，短期回款效果也很不错，然而面对2万亿债务窟窿依然是杯水车薪。试想如果当时恒大三线以下的房子全部5折以下抛售，或许还能有所转机，但ZF肯定不同意，示范效应太坏，所以恒大必死。截至目前留下来的房企，大部分都是负债表相对比较健康的国央企，只有少数是苟延残喘的民企，就连房地产的三好学生万科当下也是岌岌可危，随着高管的纷纷离职，结局基本注定，之所以还留一口气，一方面是万科有着国资背景，还是上市公司，直接暴雷或者破产重组也要考虑股东和股民的感受，否则影响太坏，等同于从巅峰直接摔到谷底，没有任何缓冲，必然粉身碎骨，而且示范效应太大，必然引发市场的恐慌性抛售。所以必须由国企暂时接手托一托，缓冲下，但是最终破产重组的结局大概率很难改变。那么，万科跟恒大一样必死吗？也不尽然。虽然总负债高达上万亿，但是如果国家想救，有的是办法，因为如果单纯市场经济万科是不会走到今天这一步的，仅创始人和高管对市场准确的预见性和谨慎态度就不可能导致这样坏的结果。