当下市场上不管是新房还是二手房供应量都很大，加上市场持续下行，拿着钱想买房的人似

当下市场上不管是新房还是二手房供应量都很大，加上市场持续下行，拿着钱想买房的人似乎都患上了选择困难症，看来看去最后却不知道该买哪里，买二手房好呢还是新房好。尤其在西安，那些预算在三四百万的中不溜的客户，大部分是刚改和改善性需求，他们更纠结，不像预算有限的刚需客户有买房的迫切性，也不像千万以上预算充足的豪宅客户，这两类客户选择面都比较窄，可类比的产品也不多，所以买房也就显得更果断。 西安去年国庆期间诞生了一个销冠楼盘，就很能说明问题，虽然地处东郊，区域价值相比其他几个新区可能偏低，但从产品的角度来看，其优势也很明显，单价就1万出头，周边配套成熟，户型也Ok，性价比吊打西安任何一个刚需盘，所以也就获得了众多刚需客户的青睐，要知道刚需客户最在意的就是配套和性价比。 另外一个极端案例就是号称浐灞第一豪宅的招商西安序，仅有300和370两个户型，一层一户，随便一套都是千万以上，科技住宅和第四代住宅双重身份的加持，让这个楼盘更加引人注目，彰显最贵。但是，他周边除了一座还未竣工的公办学校外，好像再找不到能拿的出手的配套设施，说明什么，说明高端人群更追求静谧的环境和产品的极致体验，而不是灯火通明、车水马龙的烟火气。 我认为影响客户选择的两个重要因素，第一个是产品已经迭代，从性价比上来说现在遍地开花的第四代住宅对传统的三代宅是降维打击，但是居住体验为零，实用性如何很少有人真正体验过，赠送面积再大不实用也是鸡肋，比如露台在北上等风沙大的城市，极易落灰，后期也很难打理。有兴趣的朋友可以去看看，当下西安新房市场主打的就是第四代住宅，不管是高新三期、软件新城还是这两年发展势头更强劲的港务区，产品已经从传统的第三代住宅迭代到了得房率更高、产品优势更突出的第四代住宅，吸引了大部分刚改和改善型客户，让他们在购房成本相当的二手三代宅和新建四代宅之间难以抉择。 第二个是新房有一定质量和交付风险，有专家曾说过近几年盖的房子有可能是房地产有史以来质量最差的，这不是危言耸听，尤其前几年高价拿地的开发商，面临房价下跌，利润空间被无限压缩，为了尽快回款并完成保交楼任务，不得不仓促施工，工艺上很难保证质量，偷偷降标的楼盘不在少数，别说民企，就是一些知名国央企也存在这样的问题，所以质量上很难完全保证。如果这类企业出现资不抵债的情况，按时交付可能都是问题。 作为行业内的一份子，我也经常换位思考，能深切感受到客户的购房痛点，谁的钱都不是大风刮来的，尤其当下市场，谨慎选择是极其有必要的，我能给到的建议就是：着急住就选择五年以内的二手三代宅，周边最好有学校、地铁、大型商业等配套的一个加持，物业服务不能差，否则影居响居住体验和产品保值性，其他什么绿化率、容积率及车位配比等我想前几年盖的房子在三四百万这个段位的应该不是问题。 如果不着急住，认定第四代住宅，首先选择一家开发实力更强，业内口碑更好的开发商，首选国央企，因为更有保障，当然物业至少业内排名前三；然后选择产业聚集，区域价值更高、人口结构偏年轻化的板块，接着擦亮眼睛挑选出一个性价比更高，配套相对成熟或者规划更成熟配套落地更快的楼盘，不要找周边鸟不拉屎的孤盘，最后选择最喜欢的产品，这个看个人喜好，最好是一梯一户小高层或者洋房，户型结构嘛，因为现在的第四代户型已经在三代户型的基础上做出了很大改进和优化，都做到了南北通透，阳台半赠送，露台全赠送，总体得房率接近甚至超过100%，没有太多瑕疵。以上几点起码前三条具备，否则宁愿先租套二手房过度下，也不要急于上车。