一线城市二手房成交量和成交价环比已经连续上涨了三个月，前一段时间我还对来自网上的

一线城市二手房成交量和成交价环比已经连续上涨了三个月，前一段时间我还对来自网上的这条消息将信将疑，但自从通过一位上海本地人的口中印证了消息的真实性以后，我得出一条结论，未来的一线城市，尤其这类似上海这种国际化大都市，会很快和其他新一线及二线城市拉开更大差距，楼市会分化会更严重，这些核心城市的商品房将跟普通人无关，因为你现在眼睁睁看着一线城市的房价在涨你有心无力，现在不是你的认知决定你的财富量级而是你所在的城市和阶层。上海千万以上的房子被富人秒空的时候你还在为你二三线城市的房子不能变现而发愁，即便是你低价抛售以后也够不着一线城市未来有增值潜力的核心房产，因为你的容错成本决定了你不一定有魄力再次加杠杆买这种大标的资产。所以现在二三线城市的行情相比一线城市已经不是慢了一拍，而是有可能彻底云泥之别。当然一线城市不是所有区域房价都在涨都很贵，就拿上海来举例，浦东新区陆家嘴那一带，房价最贵的二十几万一平，很偏的区域也就三四万一平，所以即便是大上海同一个行政区内的小区、房子也会分化。那么不在一个行政区内，分化就更严重了。相比富裕的浦东新区，距离市中心较远的奉贤区，房价就要便宜很多，133平年初330万的行情，单价才两万五，现在280万不到，15%的跌幅，这还算好的，比有些二线城市强，但是还没有止跌迹象。各种数据表明一线城市中心区域的房价依然会坚挺并稳中有涨，低能级区域和城市房价持续走低，直至筑底并长期在地位徘徊。所以未来的房价只有中心城市与其他城市之分。我们还可以参照当前日本的楼市，看能不能找到房地产和城市发展的共性。我们都知道日本的三大都市圈是日本经济发展的核心区域，当然房价也是最高的，虽然全国范围内的二手房市场开始呈现下跌趋势，但是具有代表性的东京23区，房价依然坚挺。无论是国内需求还是海外资金，都为东京的二手房市场提供了强有力的支持。相比较于东京，地方市场却出现了明显下滑，主要原因有两点，一个是收入差距比较大，另一个是物价上涨过快。地方居民收入较低，面对高房价很多人依然难以负担，而且二手房要和新房去竞争，吸引力自然下降。再加上物价上涨，生活成本增加，收入却不见涨，直接削弱了普通老百姓的购房能力。所以，通过拿我们国家一二线城市当前的成交走势类比日本市场。我得出一个结论，虽然我们这些年一直在坚持走去中心化的城镇化模式，但是种种迹象表明我们越来越背离初衷，终将为了经济的迅速恢复和稳定，不得不走类似日本的核心都市圈发展模式。就拿上海为例吧，产业都集中在市中心，市区挤得要死，房价高得离谱，却一房难求。而郊区人烟稀少，房子却无人问津。而同为国际大都市的柏林，产业却分散在周边。因而形成了“多中心”格局，11个大都市圈，而且分布在德国各地，聚集着德国70%的人口，解决了国内超过70%的就业。德国城镇化建设重点推进小城镇的产业发展，小城镇数量多且分布均匀，虽然规模不大，但经济发展较好，基础设施建设完善，功能定位明确，所以即使在农村，也看不到“落后”的景象。而我们大多数农村不光落后，甚至连个年轻人都看不到，农村都没人了，干嘛去了？都去城里打工还房贷去了。所以新农村建设搞得再好有什么用？相比之下，德国去中心化的城镇化发展模式无疑是成功的。而我们是不是有点东施效颦的感觉。城乡一体，产城融合如果只做面子工程，没有足够的产业支撑，是留不住人的，最终还得往大城市跑，因为高房价成功透支了他们未来二三十年的劳动力，哪里能挣钱就往哪里跑，这时候大城市还能限制住人口涌入吗？所以我们的新型城镇化还有很漫长的路要走，不是光把人赶到城里就算完成了城镇化。常住人口城镇化率已经达到67%了，新增城镇人口又超过1000万了有什么意义？城里没有足够的产业，提供不了足够的工作岗位，不往大城市跑就只能回农村，至少接近20%没有城市户籍的人要回去，那我们搞了这么多年城镇化有什么意义呢？所以我今天大胆预言，如果经济拉不起来，北京、上海为首的一线城市和新一线城市总有全面解除限购，放开落户限制的那一天，届时将正式宣告去中心化彻底失败，并迎来来中心化都市圈发展模式的新纪元，拭目以待吧。