1.用途差异

商铺：商铺通常用于商业经营，其价值受到地段、人流、商业环境等因素影响。

写字楼：写字楼主要用于办公，其价值取决于地段、建筑品质、租金收益等因素。

住宅：住宅是用于居住，其价值会受到地段、居住环境、配套设施等因素的影响。

2. 租金收益差异

商铺：商铺租金收益较为关键，通常根据商业环境、租户品牌、人流量等确定租金水平。

写字楼：写字楼的租金收益与办公需求、楼宇设施、交通便捷性等密切相关。

住宅：住宅的租金收益一般受到周边居住环境、学区因素、交通便利程度等影响。

3. 市场需求差异

商铺：商铺的市场需求受到商业环境、消费人群、商业规划等因素影响。

写字楼：写字楼的市场需求受到企业需求、办公环境、交通便捷性等因素影响。

住宅：住宅的市场需求受到居住环境、教育资源、社区配套设施等因素影响。

4. 投资回报率差异

商铺和写字楼通常具有更高的租金收益率和投资回报率，但也伴随着更大的经营风险。

住宅相对更稳定，但投资回报率可能较低，更多被视为长期稳健投资。

商铺、写字楼和住宅在估值过程中受到不同因素的影响，包括用途、租金收益、市场需求和投资回报率等方面的差异。评估师在进行估值时会根据各自特点综合考虑，确保给出合理准确的估值结果。投资者在选择投资对象时也应根据自身需求和风险偏好合理选择。