中介带看房后158万元签约，次日解约退款，12天后私下157.2万元成交，法院判了：构成“跳单”，支付50%中介费

类似争议早就进入过法院。2008年，上海一套二手房由房主李某某同时交给多家中介出售。10月22日，一家中介带陶德华看房；

11月23日，另一家公司又带陶德华的妻子曹某某看房；11月27日，上海中原物业顾问有限公司再次带陶德华看房，并签下《房地产求购确认书》。

当时中原公司报价165万元，另一家房地产顾问公司报价145万元，还继续与卖方协商。11月30日，陶德华通过后一家公司与李某某成交，最终价格138万元，并支付1.38万元佣金。中原公司认为陶德华绕过自己成交，起诉要求支付违约金。

上海市第二中级人民法院2009年9月4日作出终审判决，没有认定陶德华违约。法院查明，房主本来就通过多家中介公开出售，陶德华一家也从不同渠道接触同一房源，最终交易由另一家中介继续议价并促成。

2011年12月20日，最高人民法院把这起案件列为指导案例1号。这个案例把判断重点放在交易机会的实际来源，而不是简单看某家中介是否曾经带看过房屋。

只要买方通过独立、正当渠道取得同一房源，并由其他中介实际促成交易，就不能仅凭此前看房记录认定违约。

2020年5月28日，《中华人民共和国民法典》通过，2021年1月1日起施行。民法典第九百六十五条进一步明确，委托人接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同，应当支付报酬。这样一来，案件真正需要查清的，仍然是信息来源、接触过程和最终成交之间有没有连续关系。

中介有权取得合理报酬，也承担专业义务。2012 年，李彦东通过上海汉宇房地产顾问有限公司购买上海浦东一套 118 万元的房屋，并支付 20 万元定金。

卖方周敏出示公证书，声称取得其他共有人的授权，事后证实该公证书系伪造。案件审理过程中还发现，文件当中的出生日期与身份证号码存在不一致，中介工作人员也没有前往公证机构现场核实真伪。

2013年5月9日，上海市第二中级人民法院作出终审判决，认定专业房产中介对交易主体、产权和代理材料负有相应审查义务，判令汉宇地产在10万元范围内，对周敏刑事退赔不足部分承担补充赔偿责任。这起案件说明，中介可以依法主张服务报酬，同时也必须把该做的核实工作做好。

再看成都邛崃这套房。2022年1月3日，中介促成牟某与余某、廖某以158万元签约，并约定双方各付1%中介费。第二天，牟某提出解约，中介退款，5万元定金也被退还。

但到1月16日，仅隔12天，余某、廖某又直接与牟某签约，价格降到157.2万元，付款安排与此前高度接近。三年后，中介得知成交后起诉。法院关注的不是房源是否公开，而是第二次交易有没有继续利用第一次中介服务形成的机会和磋商成果。

最终，法院认定构成“跳单”。由于中介没有参与最终签约和后续履行，服务并不完整，报酬按原约定50%计算，买卖双方各支付7860元，成都中院二审维持原判。

从上海指导案例到成都案件，判断并不靠“看过房”三个字。独立信息来源是否存在，谁促成双方接触，后续成交是否沿用此前谈判成果，中介究竟完成多少工作，这些具体事实才会影响结果。