上海楼市不是回暖，是分裂：上半年14.7万套成交背后，有人在逃，有人在抢

干了十年地产，2026年上半年的上海楼市数据出来，我看完只冒出两个字：分裂。

不是简单的涨或跌，是同一个城市，活成了两个不同的市场。

01 数据反常：量在狂奔，价在分化

上半年上海二手房累计网签14.7万套，同比涨13%，创下近五年同期新高。3月单月成交3.1万套，时隔五年重返3万套大关。

但价格呢？上半年新房成交均价72450元/㎡，同比下跌10.78%；新房成交19049套，同比暴跌25.54%。

300万以下的二手房占交易量的72%。也就是说——撑起14.7万套成交的，主要是刚需，不是富人。

更刺激的是土拍。上半年17宗宅地揽金435亿，第四批整体溢价率33.5%，第五批20.6%。静安大宁地块168轮竞价，溢价率29.63%；虹口楼面价突破9万/㎡。但金山、青浦远郊地块，底价成交。

翻译成人话：富人在核心区抢稀缺宅地，刚需在外围扛单。中间那批"伪中产"，两头不靠。

02 商改住：城市总图在动

更深层的变化是土地性质本身在变。

2025年8月上海出台《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，随后徐汇、虹口、杨浦、闵行、静安多区核心地块"商改住"。上半年通过商改住新增商品住宅至少5500套。

最具标志性的是徐汇滨江原小米地块：2021年作商办地成交15.5亿，2024年调规为住宅后，绿城48亿拿下，楼面价13.1万/㎡，刷新全国单价地王。

💡 一边是商办过剩，一边是核心区宅地稀缺。上海正在用核心区的稀缺宅地，重新定义"地段价值"。

03 我的大平层，站对了地方吗？

回到我自己。2021年高点买入的大平层，所在板块正是"商办预期型"——当年开发商讲故事：周边全是甲级写字楼，高管云集，房价必涨。

现在这个故事要重讲了。

北外滩、徐家汇这些商办核心区，正在"商改住"。这意味着：

• 原商办地块的"产业预期"被重新定价

• 核心区新建住宅产品力（得房率80%+，全屋智能）全面碾压周边老房子

• 新房楼板价8万+、10万+，直接焊死周边二手的价格天花板

对我而言：如果大平层在真滨江、真核心，长期是利好的——核心宅地越稀缺，资产越值钱。但如果是"商办预期型"板块的老房子，短期要承压，因为新房产品代差太大。

对你而言：

• 如果你在看核心区新房：咬牙上车，但要算清月供占收入比，超过50%就是危险信号

• 如果你持有外围房产：回归居住本质，别当投资品，趁核心区热度带动预期修复时评估换仓

• 如果你符合保障房条件：这是普通人最核心的红利窗口

04 未来5年，三个判断

第一，核心区稀缺宅地是锚，但不是所有人的船票。 楼板价10万+的新房，意味着周边二手至少要稳在15万+才有支撑。普通人够不着，但富人会持续为稀缺买单。

第二，商改住会持续释放，但节奏可控。 5500套新增住宅看似不少，但分摊到多个区、未来2-3年入市，对市场冲击有限。它的真正意义是信号——上海从"造城"转向"住城"。

第三，保障房是普通人的隐藏红利。 核心区商品房价高不可攀，但保障性住房的供应在加大。这是"十五五"规划里"增加城乡居民财产性收入"的真正落地——不是让你抢地王，是让奋斗者以合理成本留在核心城市。


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上海这半年的数据告诉我们一件事：楼市的下半场，比的不是谁涨得快，是谁稳得住。

那些喊"上海楼市全面回暖"的人，只看到了14.7万套的成交量。

那些喊"上海房价还在跌"的人，只看到了10.78%的同比跌幅。

真相在中间：核心区稀缺资产被富人抢，外围刚需房被普通人扛，中间那批"商办预期型"资产，正在被重新定价。

我前几年买的大平层，恰好就在这个重估的区间里。现在回头看，不是房子跌了，是那套"写字楼经济"的估值模型崩了。

未来10年，上海核心区的价值重估，不是按"规划图上有多少栋写字楼"算的，是按"能调出多少真宅地"算的。

来，做个选择题——

A. 我看好核心区，准备上车

B. 我在等保障房机会

C. 我觉得还会跌，继续观望

D. 我外围有房，正纠结要不要换

评论区聊聊，你最看好上海哪个板块的未来5年？

📌 数据来源：2026年上海楼市半年报、中指研究院、佑威房地产研究中心、同策研究院