我几乎可以确认，2026年就是这一轮房地产周期的底部，同时也是新一轮房地产周期的起点。我知道一定有人会说，房价都还没有止跌，你就说这是底部，你就是在胡说八道。别着急，想看懂我为什么能做出这样的判断，核心依据有两个方面。
 
第一，宏观对房地产的态度发生了更为积极的转变。四次发文不仅重申房地产的重要性，更是直言房地产空间巨大。从年初重申房地产是国民经济的重要产业，到房产是居民财富的重要来源；6月份强调房地产对消费的支撑，7月又重申房地产投资是投资的重要组成部分。
 
众所周知，房产产业链条长，关联了钢铁、水泥、家电、家具几十个上下游行业，房产增加值加上房产投资占全国GDP总量的12%，背后是7000万底层民众的就业和收入。更关键的是，到现在还没有任何一个产业能够取代房地产在经济循环中的地位。
 
在肯定房地产重要性的同时，更肯定了房地产未来的发展空间，这是许多人没有注意到的一点。城镇化仍在继续，住房需求每年都在增加。与此同时，350亿平的存量住房中相当比例已经进入老龄化阶段，每年大概会产生7亿平的更新替代需求。
 
两种需求叠加，每年大概要新增1000万到1490万套住房，大约10到15亿平。知道这是什么概念吗？2020年的巅峰期销售面积才17亿平。宏观上重新肯定房地产的重要性以及发展机会，这种更加积极的转变是确认房地产底部的重要依据之一。
 
第二，随着宏观态度的转变，政策调控下的房地产已经开始反转，呈现出房价上涨初期的典型特征。从数据来看，2026年上半年，一线城市房价明显上涨，涨幅大概在1%。二三线虽然还在跌，但二线的跌幅明显收窄。
 
这种结构性上涨的特征，2008年出现过，2015年也出现过。以上一轮为例，2015年是房价上涨的起点，当年一线城市房价涨幅高达21.3%，二线微涨1.6%，三线城市房价下跌2.2%，和当下何其相似。二线城市直到2016年上半年才出现较为明显的涨幅，三线城市更是到下半年才开始上涨。
 
结合上述两点，我们有理由相信2026年将是房产市场的底部之年，也将会是新一轮周期的开启之年。我知道当下许多人极其悲观地认为房地产不行了、没有希望，这种想法是错误的。从全球来看，还没有出现过一个国家在持续发展的过程中房价却持续下降的先例。