北外滩这个房价很贵吗？很贵，超贵，比去年金陵华庭都贵。
北外滩这个地方很贵吗？其实你这样说起来，好像也不算贵。
上海到现在为止，一类地段全加起来也不过就是外滩、人民广场、南京西路、静安寺、黄浦滨江、老城厢、新天地、淮海中路、衡复风貌区、徐家汇，再加上世博滨江、徐汇滨江、陆家嘴滨江和北外滩。
所有的一类地段，一共就这么点。
如果说呢，你想造豪宅的，想造一个大家认可的豪宅的，那范围就在这个范围里。
现在北外滩的新房，确实呢在这个范围。
但是，北外滩之前并没有豪宅的基因。
而且北外滩之前，它是属于苏州河以北的这个地段。
你可以说比陆家嘴稍微好一点，也就稍微好一点嘛。
你跟原先苏州河以南、黄浦江以西那些地段，它是不一样的。
而一个原先不是豪宅的地段，你想把它打造成豪宅，他是需要献祭的。
他需要至少 5 个项目，至少 10 年时间，慢慢的才能把这边的认可度提升起来。
先上了一个新房，价格很贵，一群人看笑话吐槽，这个是割韭菜的，这个是智商税，这个地段怎么可能有豪宅。
第一个楼盘卖的很差。
过了两年，又上了一个楼盘，原样再来一次。
等到第三个、第四个，甚至第五个楼盘的时候，宣传到位了，广告到位了，认可度也上升了。
这个时候上了一个新盘，品质非常好，开始有人承认，这个地段有豪宅的。
有人愿意以豪宅的价格，把它买进来。
等到这个豪宅立住了，原先这些二手的、品质不比他差的这些房子，也就成了二手豪宅了。
这个过程至少需要 5 个项目，10 年时间。
前几个都是炮灰，前几个都是献祭的。
不管是陆家嘴滨江也好，徐汇滨江也好，甚至当年新天地也好，都是这样过来的。
但是北外滩没有新房。
北外滩甚至到现在还是破发的。
你要说新房像样一点的，也就一个北外滩 1 号和现在的潮鸣外滩。
但是这两个几乎是同时的。
前面既没有完工的豪宅居住，能跟你那作为参照的。
后面也不知道未来这个地方还有没有房子。
而且北外滩还有个致命的情况是什么呢？
作为滨江板块，它的所有住宅都是二线江景，没有一线江景的。
这方面，比起什么陆家嘴啊，比起黄浦滨江啊，世博滨江啊，徐汇滨江啊，都要差一档了。
你能不能把这个地段让大家认可，这是豪宅地段。
你们能不能把这个二线江景能让大家相信，哪怕江景不够好，这边也是豪宅。
如果做不到的话，那这个价格呢，你不要说未来能够稳得住。
未来能打 7 折就算运气。
如果说十年以后这个地方立得住，确实是豪宅的，那这个价格也就是价格上限了。
他唯一的缺点是起价太高。
南京东路金陵华庭也就是 20.5 万。
但现在呢，北外滩开盘就是 21 万。
你作为一个对上海了解的，或者说你作为一个长三角有钱人，你来告诉我，在你的心目中，北外滩和南京东路能不能相提并论。
如果不能相提并论的话，打几折你才愿意接受。
你不能说北外滩不好。
但实际上它现在唯一的不好，就是价格错了。