本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌北京报道
继中央经济工作会议和中财办解读后，房地产再度迎来重磅定调。
12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出，2026年要着力抓好4方面工作，分别是推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产市场、加快建筑业提质升级和夯实高质量发展基础支撑。另外会议还对“十五五”如何推动房地产高质量发展作了部署，其中提到，要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。
《华夏时报》记者注意到，纵观最近五年的全国住房城乡建设工作会议，从2021年房地产市场整体进入下行通道开始，过去四年这一会议在布置第二年重点工作时始终将稳定房地产市场放在第一条。而今年，以高质量开展城市更新、城镇老旧小区改造等为重点的推进现代化人民城市建设被放在重点任务的第一条，着力稳定房地产市场则变为第二条。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，将“着力稳定房地产市场”放在第二条主要有几方面原因：一方面，保交房任务全面完成以后，行业调整对民生保障的冲击基本解决了；另一方面，随着行业出险企业陆续进入重组阶段，行业风险释放的高峰也过去了；另外，以新房和二手住房合并计算的总交易量，已经实现了量的稳定。最后，房地产稳定除了住建系统的工作外，更重要的是就业、收入、人口、城镇化等经济基本面的修复，以及房地产新模式的打造，这是一个事关多部门的系统工程。
“稳楼市”退居其次
过去四年间，“稳楼市”始终是全国住房城乡建设工作会议部署的第二年首要重点任务。
2022年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议，要求2022年重点要抓好八个方面工作，包括加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动等；2023年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议，要求2023年重点抓好12个方面工作，包括以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展；以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题和以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市等；2023年12月召开的全国住房和城乡建设工作会议，要求2024年工作要重点抓好住房和房地产板块、城乡建设板块、建筑业板块和基础支撑板块4大板块的18个方面具体工作；2024年12月召开的全国住房和城乡建设工作会议，要求重点抓好持续用力推动房地产市场止跌回稳、推动构建房地产发展新模式、大力实施城市更新、打造“中国建造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子等工作。
而此次，“稳楼市”在2026年的重点任务中退居其次。在具体的工作中，提到要因城施策控增量、去库存、优供给，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行。“因城施策”相关表述与近期召开的中央经济工作会议基本一致，而此前“十五五”规划建议中也明确要求推动清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。
中指研究院认为，鼓励“用足用好”“适时调整优化”“支持”等均表明2026年支持需求端的政策仍有优化空间和预期，预计更多从地方政府的角度落位具体举措，如清理限制性措施、加大购房补贴力度、提升公积金贷款支持力度等。
城市更新成首要任务
此消彼长的是，城市更新从之前的第二、第三位上升到了首要的位置。而这并非没有先兆。
2025年7月，中央城市工作会议时隔十年再度召开，在对未来城市工作重点任务的部署中，“城市更新”出现了两次：一次在总体任务中提出要以推进城市更新为重要抓手，另一次在重点任务中与发展生产力有关的第二条中，提出依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新。而对于房地产，仅在第三条“宜居城市”中提到要加快构建房地产发展新模式。
并且，中央经济工作会议表述中也将“城市更新”放在2026年的首要任务“坚持内需主导，建设强大国内市场”之中，而不是房地产内容所在的最后一条“化解重点领域风险”之中，而中财办在解读政策时也提出，未来在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地产高质量发展仍有可观前景。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者指出，高质量推进城市更新对建设国内市场、支持内需意义重大。一方面，城市在内循环市场中定位提升为枢纽，作为经济活动重要载体，其功能完善对促进生产、分配、流通、消费各环节畅通循环意义重大；另一方面，基于城市发展的新阶段，当前要把城市更新作为城市高质量发展的重要抓手，并将其和社会经济发展、稳楼市等工作进行有力结合。
中指研究院指出，本次会议明确“大力实施城市更新”与去年提法一致，“高质量开展城市更新”的定调也与中央城市工作会议相同，从位置上看，由去年第二位调整置于首要工作中，城市更新成为2026年住建部门工作的重中之重，城市更新作为稳投资、扩需求的重要抓手，预计2026年将迎来更多政策利好。从政策的角度来看，城市更新已经上升到前所未有的高度，住建部门侧重编制实施专项规划，抓好城市体检、更新试点等方面工作，金融监管、自然资源等相关部门有望加快落地配套的金融、土地等政策，如提供长期低成本资金、更灵活的用地政策等。
从“先立后破”到“立新破旧”
作为“十四五”期间的最后一场全国住房和城乡建设工作会议，会议还对“十五五”时期房地产工作思路进行了探讨，要求准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。
值得注意的是，会议提到要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。李宇嘉认为，在供求关系重大变化、存量时代、回归居住属性等新的背景下，住房需求发生了重大变化，即二手房交易开始崛起。目前15个省市二手房交易超过新房，30个重点城市二手房交易量占比接近70%，一线城市二手房交易量创下4年来新高。刚需基本转向租赁和二手住房，在高品质打造的背景下，新房越来越趋于改善。因此，无论是看待需求的潜力还是看待市场是否稳定，必须将把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待，而不能仅仅看待新房。
他认为，在这一背景下，“因城施策控增量、去库存、优供给”的表述，指向的是紧缩供给的方向。从11月房地产数据来看，1—11月，全国新房待售面积同比增幅为2.6%，不仅比上月明显下降了0.5个百分点，而且创下了2022年以来的新低。“这是一个好迹象，待售控制住了，新房供求关系改善，最终会传导至二手房市场，这才是止跌回稳的路径。”他说。
另外在房企端，会议重申防范化解房企债务风险，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，编制实施住房发展规划和年度计划，推动建立“人房地钱”要素联动机制。此前中财办提出支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型，这被认为是推动房企转型的新信号。
两年前，2023年年底的中央经济工作会议在整体部署中提到“先立后破”，而时间行至2025年年底，无论是“城市更新”战略地位的上升、房企业务的转型，还是对房地产市场认识的转变，都指向了一个思路的调整，即中财办强调的“渐进推开立‘新’破‘旧’，推动新旧模式平稳转换”。
而此次会议在布置“十五五”房地产相关工作时也强调，要处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系，坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序。
