西红门，疯狂内卷的时刻到了

[老虎R]跟团队的小伙伴聊天，有人说，西红门跟朱辛庄很像： 理由是，板块的热度都高，产品户型面积存在同质化问题，或许是因为房子不愁卖，kfs在配置上没有全力去突破。 但大王觉得，从板块的定位：刚需刚改土壤、6w的+的价格、面积段上的同质化来看，两者基本面相似，但朱辛庄板块自身的热度显然来的更有清晰： 近海淀；职住平衡；配套成熟；有产业基础；而且，朱辛庄的供应已经接近尾声，是有稀缺性的。 [两颗心R]而西红门的热度更多来自开闸泄洪般的巨量供应造成的内卷市场。 [一R] 西红门供地节奏特别紧凑，从20年4月份龙湖和新城在西红门拿地开始，到现在西红门供地已经9宗了。 [二R] 现在的9宗地块，加上后面没有出让的5块土地，未来西红门总供应量很可能超过14000套，内卷继续升级。 [三R] 自2020年有新房供应以来，西红门合计供应7300多套房。 20-22年板块供应以80-90㎡的三居和130-140㎡的四居为主，主力总价段控制在500-700万之内，主打功能性。 23年开始，大面积产品供应增多，开发商在试探西红门板块的上限。 但虽然大面积改善产品供应占比提高了，从图上也能看出，140平以上户型去化欠佳。 这充分证明，西红门就是一个刚需刚改的板块。 [四R] 板块内的项目产品，存在高度同质化问题，面积段上高度一致，4年时间，产品力上的进步并不大。 除了两个限竞房之外，橡树wan的1-3期产品，几乎没有任何变化。 [五R]西红门jia格战还没结束，未来还有5块地入市。稳住心态，做好产品交付才能破局。