朝阳十八里店，土拍变天了

33家竞争到1家托底，仅仅半年，十八里店土拍变天了。 今天，十八里店朝阳港一期686地块摘牌。 截止到昨天下午，只有金隅一家开发商报名，不出意外当然也是金隅底价摘得了，总价63.8亿，楼面价5.07万/平，指导价7.9万/平。 十八里店在今年开一个破发一个的市场环境下独领风骚没破发，新房卖的也不错： 云筑，一二期加起来是23年朝阳区no.1； 1月份开盘的保利朝阳和煦，到现在网签已经超过50%，案场实际可售的房源也就30来套。 照这个发展势头，这一次的土拍怎么至于这么冷清？ 既然这么冷清了，为啥金隅还敢继续押注十八里店？ 现在十八里店这个价格，还能有性价比吗？ 首先，这次土拍冷清， 一方面是大市场环境的问题，kfs拿地比较谨慎； 另一方面，是要拿下这块地确实不太容易。 建面规模超过12万方、总价接近64个亿，虽然说指导价比之前提高了1000块，但是楼面价和房价的缝差其实只比朝阳和煦高了700块；朝阳和煦的地块总价还不到29亿， 5.5万方的建面也才394套房源。 再看686地块，12.2万方，要盖1000套房子，未来为了流速破发开盘估计也是难免的事，这样一来，利润空间进一步被压缩。 要拿下这块地，确实需要很大魄力。 而且板块里新房去化成绩不错，云筑一二期和保利朝央和煦表现都很优秀，十八里店未来的确定性也给了kfs一定的信心。 虽说朝阳港二期还有大量的住宅用地规划，但是看看目前已经出让和即将出让的用地位置，686地块是zui好的。 四环的地段，地铁17号线开通、人大附朝阳港校区落地，再加上板块内近几年供应量不大，整个板块的确定性高，安全垫也很厚实。 这样一来，对比朝阳其他五环边动不动8万+的板块，十八里店的未来还是很有看点。 至于十八里店到底还行不行？ 我们可以对比下周边王四营和北神树板块： 王四营四兄弟中，保利锦上一期尾房6.2万左右，朝阳壹号的均价已经跌破7万了，对比十八里店板块来讲，价格优势还是比较明显的，但是一站之隔的北神树对十八里店的影响相对更大。 地铁只隔了一站地，价格差了1万7，同等条件配套下，北京润府6万2的均价，怎么看都比十八里店有性价比。 这种情况下，十八里店要突围，抛开环线定律，开发商怎么钻研产品或许更重要。 板块之争，或许也是十八里店新地吓退很多kfs的另外一个原因。 那么问题来了，十八里店和北神树，你更看好哪个板块？进裙聊聊