全国百城二手住宅均价连续41个月环比下跌，2025年9月同比跌幅扩大至7.38%。当上海郊区房价跌破2万/㎡、太原沈阳等二线城市跌至6000/㎡、鹤岗等三四线探底3000/㎡时，一场围绕“房价回归居住属性”的深度调整正加速推进。业内人士预测：五年后，一线城市均价或普遍触底2万/㎡，二线6000/㎡，三四线3000/㎡。这究竟是危言耸听的悲观论调，还是楼市泡沫出清的必然结局？

2025年9月，全国百城二手住宅均价降至13381元/㎡，同比下跌7.38%。这一数据背后，是自2022年启动的“下跌潮”从郑州、武汉等二三线城市，逐步蔓延至上海、深圳等一线核心区的过程。房价下跌已从“点状散发”升级为“系统性调整”。

细分数据显示：一线城市中，上海青浦、金山等郊区部分楼盘成交价已跌破2万/㎡，而市中心均价仍维持在6万/㎡以上，形成“近郊塌陷、中心坚挺”的分化格局。二线城市如太原、沈阳，均价普遍回落至6000-8000元/㎡区间，部分老旧小区甚至低于6000元/㎡。三四线城市中，鹤岗、阜新等资源型城市房价长期在3000元/㎡徘徊，且下跌趋势正向中西部三四线蔓延。

这种分层次、有梯度的下跌，印证了楼市“去泡沫化”的阶段性特征：首先挤压投机需求旺盛的郊区与弱势二线，再逐步传导至核心区。中国房地产协会专家指出：“房价下跌不是线性过程，而是泡沫从外围到核心的逐层破裂。”

1. 人口结构转折：刚需基数持续萎缩截至2024年末，中国60岁以上人口占比突破22%，而20-35岁主力购房人群数量较2015年下降18%。人口学家预警：“未来10年，新婚家庭年均减少120万对，直接冲击首套住房需求。”河南某房企营销总监坦言：“2023年项目到访量比2021年降40%，年轻人要么继承房产，要么选择租房。”

2. 供应过剩：库存压力跨周期累积国家统计局数据显示，2024年全国商品房待售面积7.99亿平方米，较2021年增长23%。若计入已拿地未开工项目，实际库存可满足6-8年销售。“房子比人多”的局面在三四线尤为严峻：临沂某新城项目交付3年，入住率不足30%；昆明部分区域二手房挂牌量同比激增200%。

3. 投资逻辑逆转：从“稳赚不赔”到“负资产风险”2022-2025年，全国百城房价累计跌幅超20%，投资购房比例从2018年的35%骤降至2025年的8%。一位深圳炒房客忏悔：“2019年买的宝安区房产，现在月供比租金高8000元，持有即亏损。”央行报告显示，2024年居民新增房贷规模同比下降47%，显示“买房致富”信仰正在瓦解。

支持派观点：现有案例已印证可能性上海房地产研究院梳理发现：青浦区重固镇某次新小区，2025年成交价已跌至1.9万/㎡；沈阳于洪区多套安置房成交价跌破5000元/㎡。“预测价不是凭空想象，而是当前低价区范围的扩大与深化”。中南财经政法大学研究员认为：“一线城市郊区、二线非核心区、三四线全域，将逐步向预测价靠拢。”

反对派担忧：资产缩水引发系统性风险某国有银行信贷部负责人测算：“若一线房价跌至2万/㎡，半数房贷客户将陷入负资产，可能触发断供潮。”但央行2024年压力测试显示：即使房价下跌30%，商业银行不良率仍在可控范围。此外，保障性住房供应加速（2025年计划建设800万套），将对冲商品房下跌冲击。

1. 居民收入增速追不上房价泡沫2024年城镇居民可支配收入同比增4.2%，而一线城市房价收入比仍高达40。“当收入无法支撑月供时，房价必然回调”。北京某互联网员工吐槽：“年薪30万，买500万的房要攒首付15年，现在宁愿租房。”

2. 房产税试点扩围加速持房成本上升2024年高层明确“房产税试点全面扩围”，北京、广州、深圳等城市已启动筹备。财税专家预测：“大概率采用分段累进税率，首套免征、二套低税、多套重税。”上海试点升级版方案显示：三套以上住宅年税率可达1.2%，持有一套千万房产年成本超12万。这将迫使多套业主抛售，增加市场供应。

对刚需群体：窗口期正在打开

优先现房或准现房：郑州、武汉等地推行“现房销售试点”，避免期房烂尾风险。

关注保障性住房：申请门槛持续降低，如深圳共有产权房价格仅为市场价50%。

把握核心区错杀机会：一线城市部分“老破小”因流动性差被低估，可淘金学区或地铁房。

对投资者：转型经营性资产长租公寓、养老地产等收益型物业受政策扶持。上海某机构将整栋写字楼改造为养老社区，年租金回报率6%，远超住宅。

房价连跌41个月，既是泡沫出清的痛苦过程，也是楼市回归居住本质的历史契机。当房子不再是被炒作的投资品，而是承载生活的容器，市场才能真正健康。五年后，2万/6千/3千的房价或许不是灾难，而是让更多人“住有所居”的起点。