2025年第四季度，沿海城市楼市陷入一种微妙平衡——利好政策不断释放，但市场反应平淡。从长三角的宁波、苏州，到珠三角的佛山、东莞，这些曾经的楼市热点区域，正经历着前所未有的信心考验。政策暖风与市场寒意的博弈，勾勒出沿海楼市转型期的复杂图景。

限购放宽已成标配随着一线城市放宽限购政策，沿海主要二线城市也纷纷跟进。苏州全面取消120平方米以上住房限购；宁波放宽外地人购房条件；佛山则宣布在全市范围内停止执行限购政策。

金融支持力度空前沿海城市在金融支持方面更为积极。除常规的公积金政策优化外，部分城市还推出房贷贴息、交易税费减免等政策。例如，厦门针对首套房购买者提供0.5个百分点的利率补贴；温州对契税实行“先征后补”政策，最高补贴比例达50%。

政策效果不及预期尽管政策力度空前，市场回应却相对有限。苏州某房企营销总监坦言：“政策出台后周末来访量确实增加了30%，但转化率仍低于10%，客户价格敏感度极高。”宁波房产中介反馈，二手房带看量上升，但业主降价预期与买家砍价幅度之间的差距难以弥合。

外贸环境影响本地经济沿海城市经济对外贸依存度高，全球贸易格局变化直接影响当地就业和居民收入预期。义乌小商品城商户表示：“今年订单量减少20%，不少同行在缩减经营规模，哪还有闲钱投资房产？”

制造业转型升级阵痛东莞、佛山等制造业重镇正处于产业升级关键期，传统制造业外迁或萎缩，新兴产业尚未完全成型，导致部分区域购房需求减弱。东莞市住建部门数据显示，2025年第三季度非本地户籍购房占比从往期的45%降至32%。

过去过度开发遗留库存压力部分沿海城市前期开发强度过大，新增供应持续高位运行。江苏某沿海城市新城新区空置率超过25%，夜间亮灯率不足四成，形成“鬼城”风险。

宁波：高端项目支撑市场，刚需盘去化艰难宁波楼市呈现鲜明两极分化。江东区某高端项目开盘即售罄，单价突破6万元/平方米；而镇海区某刚需大盘月去化不足20套，尽管单价已从18000元降至15000元。市场分析师指出：“宁波改善需求依然强劲，但刚需购买力明显不足。”

佛山：广佛同城效应减弱，本地需求接盘乏力佛山全面取消限购后，市场曾预期广州外溢需求会涌入。但实际数据显示，广州客户占比仅15%，较前几年下降超10个百分点。佛山本地需求难以消化巨大库存，特别是非中心区域项目面临严峻挑战。

厦门：保障性住房分流商品房需求厦门加快保障性住房建设，首批保障性住房价格仅为同地段商品房的60%，且申请条件放宽。此举有效解决了部分住房问题，但也分流了商品房市场需求。有购房者直言：“同样地段，保障房价格便宜这么多，何必勉强买商品房？”

重新定义“稀缺资源”在普涨时代，沿海城市任何区域的房产都被视为投资品；而在分化时代，真正稀缺的是核心区位、优质产品与稳健物业的结合。业内专家建议，购房者应重点关注“城市核心区800米内有地铁、品牌开发商打造、物业口碑良好”的项目。

理性看待“海岸线资源”过去被过度营销的海景房、江景房正回归理性。多位业内人士透露，纯海景概念而缺乏生活配套的项目，价格跌幅最大。“海景不能当饭吃，日常生活便利才是硬道理。”一位曾投资海南海景房被套的投资者感慨道。

关注城市更新与产业转型联动区域真正有潜力的沿海城市，正在通过城市更新与产业转型的联动创造新价值。如深圳盐田区在放开限购的同时，加速产业升级，吸引了一批优质企业入驻，形成产业与人口的良性互动。

沿海城市楼市正在经历从普涨到分化、从投机到居住的价值回归过程。政策暖风虽在一定程度上缓解了市场下行压力，但难以扭转长期趋势。购房者应清醒认识到，在人口结构变化、住房总量饱和、经济转型升级的大背景下，房地产作为最佳投资标的的时代已经结束。

未来沿海城市房产价值将更加取决于城市本身的产业发展、人口吸引力和具体项目的产品力。对于有真实住房需求的消费者，当前市场环境下选择余地更大、议价空间更足，不失为理性选房的好时机；但对于投机者，沿海城市楼市可能意味着更大的风险与不确定性。

正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所建议，开发商要把质优价廉的好产品拿出来，这才是吸引购房者、促进市场健康发展的根本之道。