天河东这几年房价下滑比较厉害，无论是新房还是次新房，抑或楼龄长的二手房，原因很简单，炒家抛售，供应多，地块多，源源不断的供给，无论是超新新房，还是超新规豪宅，抑或跌破价的次新房，几乎什么货量都有！

总预算600-800万，这个价位上不了琶洲，因为再高预算供不起，这个价位天河东可以板楼随便买，可是也想保值，既然是主城区了，就不想往南去到万博或者荔湾白鹅潭那么远了，毕竟大部分还都是珠江新城、琶洲、越秀通勤为主。

所以，这几年中产买房更多要求是自住之余可以保值，所以今年以来天河北又成为主城区中产置换必看板块之一。

今天就来和大家聊聊选房的三个逻辑：

1、资源优先级

教育资源

按照教育确定性来看，天河和樾府、天河源筑都是配建学校，业主可优先入读。

天河和樾府是9年制学校，由广州中学教育集团管理，华阳小学协助运营，预计明年9月开学。

天河源筑的华附系汇景实验学校华园校区9年制已经开学。

越秀云萃虽然确定性没那么高，不过教育资源不差，和云悦是同个开发商、同个项目，云悦有配套小学，已经纳入培英教育集团，大概是能够共享。也有可能对口白云区首批省一级京溪小学，是白云的龙头校。

通勤资源

地铁方面，和樾府、西派天河序、云萃、英广臻尚、天河壹号离地铁站都是步行可达的距离，适合依赖地铁通勤的上班族。

广垦天河壹号，距离地铁3号线梅花园站仅约400米，2站直达林和西，4站珠江新城。

天河和樾府，距离3号线梅花园站步行约800米。

西派天河序，距3号线梅花园站仅350米，2站广州东，5站珠江新城，8站机场北。周边还有地铁18号线北延线京溪站，预计明年开通，1站广州东站、2站冼村、3站琶洲。

越秀云萃，家门口就是18号线京溪路站，目前加推的6栋距地铁站仅100米，步行3分钟就能到地铁口。

英广臻尚，400米到6号线沙河顶站，700米到11号线沙河站，1站广州东换乘3号线，2站区庄换乘5号线，4地铁通达各个核心板块，交通便利。

至于天河源筑、云山壹号距离地铁站较远，自驾出行会方便些。

生态资源

大部分都能望到白云山景观。

珠光云山壹号，白云山下唯一全新高端城市别墅，小区内就可以直上白云山风景区，小区中心还配建有景观湖泊乾月湖，依山傍水，拥有绝无仅有的居住环境和自然生态资源。

英广臻尚东面直线距离不到1公里就是白云山，2公里范围内更有六公园（广州动物园、云台花园、麓湖公园、黄花岗公园、东风公园、燕岭公园）环绕，形成天然氧吧。

天河和樾府、西派天河序、越秀云萃、广垦天河壹号都是西边临近白云山，高层住户可眺望云山景观，居住环境舒适。

2、产品力

户型使用率

仅西派天河序、天河源筑、越秀云萃使用率超100%。

西派天河序，部分户型可达110%，且均为大户型，带双主套设计，满足改善型需求。

越秀云萃，使用率可达120%-130%左右，部分户型通过无边界飘窗、薄墙体设计及灵活的空间规划，将实际使用面积大幅拓展，相当于在同等建筑面积下提供了更大的居住空间。

天河源筑，通过优化空间设计实现较高使用率，使用率约105%，且为精装修交付，配备国际品牌家电及智能化系统。

小区会所配套

这几个项目基本都配置了会所，一些常见的公共设施基本都能满足，但配套能级有差距。

天河源筑有架空层会所，配备私宴厅、中央会客厅，还有泳池，满足社交、休闲需求。

越秀云萃打造度假酒店式会所，配套泳池、健身房、瑜伽室、四点半学堂等，营造全龄生活空间场景。

天河和樾府有下沉式广场、退台空间、城市休闲草坪、儿童活动广场、登山体验步道等，创造绿色生态、时尚品味的商业空间。

西派天河序有约7000㎡华尔道夫风格共享空间，包括健身房、贵宾私宴厅、室内恒温泳池、静谧茶室等空间。

英广臻尚配置了室内恒温泳池、儿童戏水池、按摩池、健身房等功能，比肩珠江新城项目，满足品质生活的极致追求。

珠光云山壹号会所是华南四大会所之一，规模近10000㎡，斥资上亿元，拥有广州最大私人酒窖、广州首个可享“号级”、“印级”普洱老茶的茶室、 国际巨星同款星级SPA、国际级专业健身房、天幕恒温泳池。

居住舒适性

西派天河序，采用板式设计，打造低密度社区，是天河中轴线唯一独栋板式低密小高层社区。

天河和樾府，拥有约1.5万㎡中央大园林，保留多棵大榕树，绿化率达35%。

天河源筑，打造了约6万㎡的主题园林，结合岭南文化特色设计出“楚庭十景”，营造出静谧舒适的居住环境。

珠光云山壹号，综合容积率仅0.97，小区园林以康熙避暑山庄湖景为蓝本，匠造媲美国家湿地公园之水下森林的乾月湖，形成三面环山，内有湖景的悠然意境。

3、价格核心

低预算上车

总价1字头上车可选广垦天河壹号，楼下是商业体，公寓性质，可投资，在售37、42、50㎡平层、跃式、复式公寓，单价2.8-3.6万，平层110万起，复式130万起。

刚需改善

英广臻尚，尾货108平430万起，123平520万起，高区北向山景133平650万起， 143平780万起，177平东南向980万起。

天河源筑，107平580万起，123平650万起，142平780万起，181平1100万起，有现房、准现房可选，期房的话明年6月交付。

越秀云萃，在售88-121㎡塔楼和板楼，单价5.3-6.4万/㎡，总价450-700万左右。

高端改善

西派天河序，塔楼121/125/129平750万起，142/143平900万起高区可看白云山，板楼140平990万起，190平1450万起，240平2000万起。

越秀天河和樾府，现房，125平790万起，10栋加推140平920万起，180平1350万起。

终极改善

珠光云山壹号，产品业态为平层、叠拼、联排院落，面积206-392 ㎡，价格2200万起，10万㎡土地仅规划269席，户户都是孤品，圈层纯粹。