越来越多高收入者热衷租房

近日，重点城市租金回报率持续回升，年回报率普遍突破2%。以广州为例，10月份多个热门楼盘租金回报率已超2%，个别楼盘回报率较年初接近翻倍增长。有业内人士指出，这个数据具有重要市场信号意义，除了显示房租的调整幅度低于房价，也证明租赁供需结构正发生质变——一方面，高收入人群加速入场，推动租房需求上升；另一方面，次新房源增加，带动整体供应提升。在利率持续下行、理财收益普遍承压的背景下，“买房收租”正成为资产配置的新方向。

■广州多个热门板块楼盘租金回报率提升显著，个别传统网红楼盘的回报率与年初相比几乎翻倍。

重点城市租金回报率持续上升

过去一年，国内房价与房租进入同步调整周期，但两者调整幅度有差异，推动各地租金回报率持续攀升，总体年回报水平已突破2%。

近两月，广州热门板块的回报率提升尤为显著。新快报记者走访发现，1月，广州房地产中介协会重点监测的21个热门楼盘中，仅1个楼盘租金回报率超2%；而到了9月、10月，超五成监测楼盘的租金回报率超过2%。以番禺的广州雅居乐花园为例，今年1月租金回报率为1.12%至1.32%，到了10月，攀升至2.04%至2.24%，回报率接近翻倍增长。

放眼全国，受益于住房租赁需求的刚性支撑，近两年重点城市租金下跌幅度相对平缓，租金房价比持续改善。中指监测数据显示，9月，50个重点城市租金房价比均值达2.21%，较2023年初低点提升0.23个百分点，较去年同期提升0.09个百分点。

对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示：“几年前房价尚处高位时，一线城市的租金回报率普遍不足1.5%。如今，广州租金回报率重回2%以上具有重要市场信号意义。”他指出，尽管国际通行的合理租售比对应回报率为3.3%以上，但在全球面临深刻的经济转型、利率持续走低的背景下，这一标准亦需动态审视。“当前国有大行一年期定存利率仅0.95%，五年期也不过1.3%，相比之下，2%以上的租金回报率已具备一定配置吸引力”。

房价下调幅度超租金，推高租金回报率

明明房东普遍反映租金下行，市场平均租金回报率为什么逆势攀升？对此，肖文晓表示，这是因为房价的调整幅度显著超过租金。

“2022年至2025年上半年，百城住宅租金年平均跌幅为-1.80%，百城二手房价年平均下跌-3.83%。房价调整包含去泡沫成分，受市场情绪驱动，大尺度调整具有全球共性；但租金涨跌由收入、拆迁等基本面决定，调整幅度相对温和。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，同时，租赁供需两端发生质变，也提振了租金回报率。

李宇嘉指出，从需求结构看，租赁群体正从“低收入刚需”向“中高收入改善型”扩展。随着购房预期转淡、年轻人住房观念转变，越来越多收入较高者选择租房，并愿意为高品质居住支付更高租金。广州房地产中介协会数据显示，10月月租3500元及以上房源成交占比提升1.20个百分点，月租2500元至3500元区间占比增长1.04%，而1500元至2500元区间占比下降2.98%。

在大型互联网公司工作的骆先生告诉新快报记者，小孩出生后，他希望与家人分开住，先选择租房，待房价更稳定的时候再考虑置业。“白鹅潭板块有一些刚交付一两年的大型楼盘，月租为5000元至6000元，感觉先过渡一下挺好的，压力没那么大，也能真正感受小区是否值得入手”。

在老城区一所中学做老师的吴小姐也表示，她刚结婚数月，目前一直在学校附近租房。“我需要一早回校上班，有时候下班挺晚，住得近（通勤）可以节省时间，中午还可以回家午休。学校附近没有太好的新盘，还是边租边观察市场，想着以后生小孩的时候再买房。”她说。

供给侧同样发生结构性变化。李宇嘉指出，此前可租赁房源以“老破小”为主，业主对租金关注度低，房源维护投入有限。“当前市场出现大量楼龄较短、品质较高的次新房源，部分二手房因成交不畅转为出租，叠加业主收入预期转弱，对租金收入的重视度提升，纷纷优化房源品质，进一步匹配了高端租赁需求。”他说。

网红小区租金回报率更加可观

租赁回报率整体回升，部分“网红小区”表现尤为突出。广州房地产中介协会10月份数据显示，番禺丽江花园、海珠金碧花园和白云汇侨新城位列广州市内小区租金回报率前三名，分别达到2.45%至2.65%、2.38%至2.58%、2.35%至2.55%；此外，天河区的富力天朗明居、白云区的富力半岛花园、番禺区的祈福新邨、荔湾区的荔港南湾、花都区的花都雅居乐等楼盘租金回报率也均超过2%。

尽管回报率有所提升，但肖文晓指出，当前公积金贷款利率最低为2.6%，商业贷款亦在3%左右，仍普遍高于平均租金回报率0.5个至1个百分点。不过，如在二手市场中挑选“笋盘”，尤其是老城区内一些租值稳定、业主急售的“老破小”，仍有机会实现3%以上的回报。

从成交结构来看，租赁需求正逐步向刚需改善型户型集中。监测显示，60㎡以下小户型占比下降2.34个百分点，而60㎡至90㎡、90㎡至120㎡、120㎡至144㎡户型成交占比均有上升，显示租客对居住空间和品质的要求提升。克而瑞广佛数据也显示，10月月租2000元至4000元的房源为市场供需主力，其中月租4000元的房源交易活跃度较高，成交量和挂牌量均环比上升。

李宇嘉提醒有意“买房收租”的购房者要审慎评估多重因素：资金方面，优先考虑一次性付款，避免贷款侵蚀收益，最好使用中短期闲置资金；区位方面应聚焦中心城区、地铁一公里辐射圈及就业集中区域；选择小面积次新房，或通过低成本装修提升居住体验的老旧房源；同时需综合测算个税、契税、中介费、维修费及空置成本，若涉及未来出售，还需提前考量税费及房价波动风险。

采写：新快报记者 何璐诗