观点网讯：近日，广州市住房和城乡建设局发布关于公开征求《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见（征求意见稿）》意见的公告。
为促进盘活广州市低效楼宇，推动楼宇经济发展，进一步优化城市存量空间，广州市住房和城乡建设局研究起草了《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见（征求意见稿）》，现公开征求公众意见和建议。
公开征求意见和建议的时间为2025年12月1日-2025年12月30日。
以下为广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见（征求意见稿）全文：
一、总则
（一）适用范围。本意见适用于本市国有建设用地上以办公和商业功能为主，存在安全隐患、设施设备老旧、功能业态落后、能效低下等问题，导致单位面积税收低、空置率高或长期低效运营等，不能满足当下发展需求的楼宇（不含住宅楼宇）。涉及不可移动文物、历史建筑等历史文化遗产资源的，应当按相关法规和保护规划执行。
（二）更新内容。楼宇更新提升内容包括：局部拆建、建筑外立面整饰、修缮排危、公共空间或环境整治、完善配套设施和消防设备、内部重新装修、空间格局优化以及使用功能调整等。
（三）总体要求。通过低效楼宇更新，带动商圈生态和整体环境提升，增强楼宇活力和吸引力，打造一批低效楼宇更新示范项目。
二、推动功能焕新升级
（四）支持建筑功能兼容转换。支持低效楼宇在保障安全和公共利益优先的前提下，结合政策导向、市场需求和物业权利人诉求，分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态。
（五）完善配套服务设施。鼓励低效楼宇更新完善内部配套设施及城市功能。在满足市容环卫标准和相关主管部门的要求的情况下，经联合审查后，对满足安全、环保、无障碍等标准需增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房，以及符合《广州市建筑工程容积率计算办法》增设室外开敞性公共空间、共用设施设备及增设停车（含电动自行车）充电、消防等市政基础设施、公共安全设施等，新增建筑面积可不计入容积率建筑面积；加强配套社区嵌入式服务设施建设，鼓励引导产权人充分利用现有房屋场地，将符合条件的场所优先转为社区嵌入式服务设施。
（六）推行绿色低碳改造。更新提升项目应同步开展节能诊断，根据诊断结果制定节能绿色化改造方案，涉及外墙、外窗、屋面、空调系统、照明设备等与建筑能效相关的部位整体改动的，相应开展建筑围护结构优化、用能系统能效提升以及光伏加装应用等，改造后建筑的整体性能或者所涉及部位的热工性能和能效指标应当符合建筑节能强制性标准。具备分布式光伏建设条件的项目，鼓励屋顶光伏安装面积不小于屋顶可安装光伏设施面积的20%，且四面不得围蔽。鼓励通过屋顶绿化、垂直绿化等方式实施立体绿化。
政府物业改造应设节能改造专篇，改造后节能率不低于10%。非政府物业的大型公共建筑实施节能改造，建筑面积2万平方米以上、改造后综合节能率达到10%（含）以上的或建筑面积2万平方米以下、改造后综合节能率达到15%（含）以上的，可按《广州市促进绿色建筑和建筑节能发展资金支持实施办法》等政策申请补助。鼓励有条件的更新提升项目按超低能耗建筑、近零能耗建筑标准开展改造。
三、提升运营服务能力
（七）鼓励片区统一更新与运营。支持实施主体建立片区统一运营平台，统筹实施区域性功能性项目并开展长效运营管理，鼓励采用产权收购、使用权租赁和引入专业运营机构等方式，整体推进楼宇和片区统一运营，实现区域高质量协同发展和可持续更新。
（八）强化产业引导与品牌建设。围绕区域发展规划和现代产业体系导向，重点引导楼宇聚焦研发设计、科技创新、文化创意、专业服务、总部经济等业态集聚，支持引入国内外知名品牌、首店、旗舰店、概念店及体验中心，鼓励发展体验式、沉浸式消费场景。依托建筑特色、产业基础或文化底蕴，着力打造差异化、高品质楼宇IP。推广楼宇运营数字化转型，搭建集产业招商、企业服务与品牌推广于一体的综合平台，实现业态升级与品牌价值提升。
（九）推动物业服务专业化升级。支持引入高水平专业运营机构，提升基础物业服务能级，鼓励物业服务企业依托智慧管理平台，创新服务模式，提供绿色运维、智慧管理等现代化服务，并根据入驻企业需求，拓展高品质、个性化增值服务。对引入知名物业机构、服务模式创新成效显著的项目予以优先支持。鼓励采用合同能源管理、综合能源管理等方式提升楼宇用能设备能效管理。鼓励项目在施工、运行阶段组织开展空调系统调适，促进楼宇整体服务品质与运营效能提升。
四、激发片区整体活力
（十）推进片区统筹更新。加强整体谋划与功能策划，系统优化区域功能结构和空间布局，明确重点更新片区和规模，优先推进中心城区核心地段的传统商圈、重要交通干道及重大城市功能平台周边区域更新。鼓励采用“楼宇—片区（街区）—商圈”融合更新模式，推动多元存量资源整合与成片有序更新。
（十一）提升公共空间与环境品质。以片区为单元推进公共空间整体更新，结合老旧小区改造、街区品质提升与低效楼宇更新，统筹实施绿化景观提升、城市家具优化、开放空间改造及边角地口袋公园建设，促进公共空间开放共享与功能复合。支持低效楼宇更新项目合理配套餐饮、娱乐等夜间经营功能，营造宜居宜业、富有活力的街区环境，促进片区空间品质与功能整体提升。
（十二）完善基础设施与交通系统。通过低效楼宇更新，推进片区道路、市政设施一体化改造升级，优化轨道交通接驳、慢行系统与停车资源配置，提升区域交通运行效率。联动供水、电力、燃气等专营单位实施管线更新与地下空间协同改造，推动市政设施小型化、隐形化、集约化布局。
五、优化审批服务效能
（十三）建立动态管理台账。各区政府负责全面摸底辖区内低效楼宇底数，建立包含建筑年代、使用状况、产权情况、安全隐患等信息的台账，并实施动态管理；组织专业机构开展更新提升前期研究工作，对楼宇结构和消防安全、使用功能、改造潜力等进行评估，筛选出条件成熟、需求迫切的项目。
（十四）实施方案联合审查。由实施主体编制低效楼宇更新实施方案，区政府负责组织相关部门开展项目实施方案的联合审查，并由各区楼宇更新主管部门组织征求利害关系人意见并公示方案内容，公示期不少于15个自然日。公示无异议或异议妥善处理后，实施主体依据联审纪要文件以及相关规定申请办理相关行政许可或备案。
（十五）落实消防安全要求。低效楼宇更新提升项目应采用人防、物防、技防等加强性措施提升消防安全条件。由区政府组织相关部门指导实施主体单位编制防火安全保障方案，与实施方案同步经区政府批复后实施。
（十六）落实人防工程要求。低效楼宇更新项目涉及新建建筑物或新增地下空间开发利用的，应按规定配建人防工程。保留原有主体结构及地下基础不变，仅对地上部分改造且不增加建筑面积的，不列入修建防空地下室范围；增加建筑面积的，按规定申请易地建设。改造范围如涉及到防空地下室的，不得影响其防空效能，并应到区级人防主管部门办理审批手续。
（十七）项目全周期监管。实施主体应按照经批复的实施方案组织项目实施。实施过程中，可能对周边环境及交通造成干扰的，应依规定妥善处理。项目实施改造完成后，实施主体应当按规定开展房屋建筑工程竣工联合验收，有关部门加强批后监管工作，建立项目全周期管理机制，对更新后的功能业态及运营成效等内容实施监管。
（十八）装修工程实施备案。属于下列情形之一且不改变建筑功能的装修工程，无需按以上流程办理，可在街道备案后实施：总投资在100万元以下或建筑面积在500平方米以下的小型工程；办公场所装饰工程符合《广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室关于进一步优化3000平方米以下办公场所装饰工程豁免办理行政审批手续事宜的通知》规定的。
六、加大政策支持力度
（十九）明确适用技术标准。在保障公共安全的前提下，低效楼宇更新项目的建筑间距、建筑退线、建筑密度、日照时间、绿地率、机动车停车位等指标无法达到现行标准或规范的，可按照改造后不低于现状水平控制。项目改造后使用功能涉及公共场所的，应满足公共场所卫生标准相关要求。对于整体拆除新建类项目有关技术标准，按照现行规范要求执行。
（二十）加强土地使用权支持。低效楼宇更新涉及功能转换、增加永久性经营性面积等情况，可依法通过租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式或者划拨方式取得或延续土地使用权。
改造后因提供公共空间、公共服务设施交通设施、市政设施等公共要素而增加建筑面积且作为经营性用途的，经规划和自然资源部门审批同意，按照规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时点计收土地出让金。土地价格评估应综合考虑土地取得成本、公共要素投入贡献等因素。
低效楼宇更新土地使用权的具体实施细则由土地行政主管部门另行制定。
（二十一）简化商事登记程序。未取得不动产登记或不动产登记用途与建筑物改造后用途不一致，导致注册落地有难度的，由区政府指定部门开具场地使用证明，区市场监管部门落实商事登记工作。注册登记不作为对建筑物合法性的确认、房地产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。
