堂哥在年夜饭桌上的一声叹息，道出了无数中国家庭的焦虑：“2018年高位接盘的南京房子，现在腰斩都卖不出去。”这像极了当年燕郊房价从4万跌到1.5万的惨烈故事。但南京真的成了“第二个燕郊”吗？真相可能比你想象的更复杂。 堂哥口中的“腰斩”，大概率指向南京远郊或非核心区域。以安居客2025年2月数据为例，南京主城鼓楼、建邺等核心区房价仍保持在3.8万-4万元/㎡，而溧水、滨江开发区等远郊均价仅7000-9000元/㎡，部分老破小甚至跌至500元/㎡的“白菜价”。这种分化与北京燕郊的逻辑如出一辙：远离产业与人口支撑的区域，注定成为泡沫破灭的重灾区。 反观南京主城新玄武板块，招商局中心臻境等高端项目即便单价超5万仍能“开盘售罄”，甚至带动区域新房成交量环比大涨105%。这印证了一个残酷现实：楼市寒冬中，只有“核心资产”能抗跌。 “南京人逃离南京”的说法更像情绪宣泄。2024年南京新房库存面积同比下降17%，主城区改善型住宅成交占比持续上升，而刚需则向二手房市场集中（300万以内房源占比超80%）。真正的矛盾在于： 1. 供需错配：远郊盲目开发导致库存积压，而主城优质房源供不应求； 2. 人口红利消退：南京2023年常住人口增速放缓至0.3%，远郊人口流失加剧； 3. 教育焦虑降温：出生人口锐减让“天价学区房”神话破灭，部分老城区房价失去支撑。 中央“稳住楼市”的定调下，南京已尝到政策甜头：首付比例降至15%、房贷利率跌破3.6%，部分区域成交量回暖。但政策并非万能药： 利好有限性：降息放水主要惠及有稳定收入、能通过银行审核的群体，普通工薪阶层仍难接盘； 库存压力悬殊：主城库存去化周期约6个月，而六合、溧水等区域超24个月； 开发商求生欲：为去库存，远郊楼盘“以价换量”成常态，进一步拉低区域预期。 给普通人的启示：在分化时代重新理解“房子” 1. 抛弃“遍地黄金”的幻想：未来中国90%的城市房产将失去投资价值，只有长三角、珠三角等经济强区的核心地段能跑赢通胀； 2. 警惕“伪核心区”陷阱：南京河西、江北新区等新兴板块需用产业落地速度检验成色，规划图纸上的“未来中心”可能永远停留在纸上； 3. 租房or买房？答案在需求：若为子女教育或家庭稳定，主城“老破小”优于远郊新房；若追求生活质量，租房+理财可能比高位接盘更理性。 堂哥的遭遇不是个例，但也绝非全貌。当房地产从“暴利时代”步入“专业时代”，普通人更需要用经济常识而非情绪做判断。记住两个数字：南京建邺区房价4万元/㎡、溧水区7745元/㎡——它们共同诉说着同一个真理：在楼市，选择比努力更重要。 （注：文中数据均来自政府公开统计及专业机构研报，个案具体情况请以实际市场为准。）
