如果说，过去的“旧改之王”是黄埔，那2025年的“旧改之王”便非海珠莫属。

10月黄金周假期后，海珠的旧改就像坐上了“过山车”。蹭蹭连发11条征地公告，停滞多年的石溪复活，琶醍全新升级改造.....总被吐槽“脏乱差”、“东方小印度”的海珠城中村，终于要迎来重生。

先来说说石溪。2009年就提出要旧改，2017年正式纳入城市更新计划，后来却因多方客观因素一直停滞。近日，海珠政府发布项目最新实施方案的批复公告，预示着这个难产多年的项目，终于有了新进展。

一、巨无霸旧改，住宅供应增加此次实施方案，涵盖整个石溪村，改造范围为 101.4408公顷，规划总计容建筑面积 284.4457万㎡。投资方面，总改造成本198.18亿元（含融资地块预估土地使用权出让金35.69 亿元），复建安置资金总额 162.45 亿元。这个体量，称之为巨无霸旧改也不为过。

未来住宅供应量，也十分吓人。根据规划，未来融资住宅（含公服）建面约50.17万㎡，相比5年前的规划，增加了5.84万㎡。另外，居住用地容积率在4.83-7.33之间，密度较大。

二、新增南向望江豪宅地块，价格或有惊喜根据方案，复建地块的分布较为集中，将大部分靠近石溪地块站的地块留给了村民，但同时也紧挨新规划的城市快捷路。相对来说，融资地块位置更好，其中三宗地块可以享受南向望江，离地铁大干围站也较近。虽然有些许视角遮挡，但南侧的融资商办用地的建筑高度有限，高层单位影响并不大。

望江地块旁的时代大家，2017年的楼面价便高达约5.54万元/㎡，新房阶段最高参考售价破12万/㎡。目前二手房均价也超10万元/㎡，并且业主十分惜售。

而根据方案，考虑旧改综合因素及应缴纳的土地出让金后，融资住宅楼面价地块为25023元/㎡。即便江景宅地的评估价会相对更高，但对比起周边的次新房，未来售价或将有惊喜。

三、增加多元配套，打通环岛路此次石溪村旧改规划，填补了片区不少配套空白。例如，商业+产业方面，未来将新增商业办公（含产业公共服务设施）建筑面积约49万㎡。教育配套上，新增一所完全中学（高中30班、初中36班）、一所30班小学、3所18班幼儿园，以及扩建劬劳小学。另外，还新增区级工人文化宫、陈列馆展览馆、图书馆分馆、社区少年宫、社区公园等多类公共服务设施。

而重中之重就是，“断头”多年的环岛路，也即将打通！作为海珠“交通大动脉”，未来将连接多条过江通道，周边业主自驾出行效率大大提升。

四、佳兆业依旧是实施主体此次规划出台，争议最大的莫过于项目的实施主体。石溪村更新改造项目采用“合作改造”的模式进行改造，实施主体为广东佳红房地产开发有限公司，也就是佳兆业。

此前，佳兆业“暴雷”，便让石溪陷入停滞。如今，实施主体没有变化，依旧是佳兆业，那改造的钱从哪来？据文件显示，项目改造总成本为198.18亿元，实施主体将自行承担超出部分的资金，但没有明确这近200亿元的支出来源。有业内人表示，此次石溪改造是由政府主导，佳兆业只是负责执行，未来资金或将由专项借款支付。

另外，目前赔偿方案暂未确定，大家可以自行猜猜......但大概率会参考海珠新中轴的赔偿方案，宅基地一户一宅最高280平，弃产最高补偿2.5万元/㎡。除了石溪外，这个月海珠连发11宗征地公告。主要分布在广州新中轴的东风村及三滘村，合计征收超18公顷，拟征收土地用途均为成片开发建设需要用地。

此次的征收地块，大部分都是村民的私人住宅。这中间涉及村民同意、赔偿方案确定等多环节，虽然发布了征收土地预公告，但还有很长的一段路要走。

至于村民能拿多少钱，可以参考此前发布的广州市新中轴海珠片区土地及房屋征收补偿方案（征求意见稿）。宅基地证，拆一赔一，一户一宅最高拿280㎡安置房，弃产补偿最高为2.5万元/㎡。国有证产权，同样也是拆一赔一，货币补偿（涵盖所有奖励）最高达5.6万元/㎡。

新中轴上的城中村，大部分建得比较高，有不少宅基地证的房屋超过280㎡。这部分村民，拆迁意愿便比较低，毕竟每个月靠收租都能收不少钱。而目前赔偿方案还没有盖章版本，因此暂未最终确定，一切皆有可能。

但可以确定的是，新中轴的旧改进度，将会在今年至明年加速推进，未来城市界面将大大提升。不仅是旧村改造，就连琶醍，也有了新进展，将新建总部大楼和酒店！近日，《珠江琶醍啤酒文化创意园区升级改造项目历史文化遗产调查评估报告》在市规划和自然资源局网站上公开征询意见。

报告显示，项目将依托独有的啤酒厂建筑特色及啤酒文化，打造具有工业特色的城市文化地标。规划新建2栋大楼，分别为珠啤总部大楼和酒店大楼。

未来，琶醍不再是大家喝酒休闲的地方，更将升级改造为广州琶洲人工智能与数字经济试验区内重点项目。规划打造以总部经济、文化创意博览、创新商业、潮玩娱乐、休闲体验等产品体系为主要内容的国际化创新型城市综合体。

从“小打小闹”到“大刀阔斧”，从“零敲碎打”到“连片开发”。海珠的旧改正在书写新的历史！