上海，一租客租了一套房子，这一住就是 18 年，然而，等租客准备退租时，房东却要求租客把房子恢复如初，因为房子使用过程中，不可避免的有损耗，所以租客直接选择了拒绝，结果，房东直接把租客告上了法院，要求租客赔偿维修费用 14 万、房屋空置损失 10 余万元以及逾期支付租金的违约金 5000 元，结果法院还真判了。

先给大家捋捋这个案子的来龙去脉。事情发生在上海长宁区，租客张先生 2006 年就搬进了这套房子，当时签的是一年期合同，保证金一万出头。

合同里确实写了一条：租赁期满后，要恢复房屋交接时的原状。谁也没想到，这一住就是 18 年，中间续租都没再签过书面合同，就这么默认着一直租了下去。

18 年是什么概念？从青年住到中年，孩子都能上大学了。这么长的时间里，张先生也没闲着，征得房东同意后，把原本的白墙刷成了黄色，还把三室一厅改成了四室，大概率是为了办公或者家里人多。说实话，能让租客改户型的房东，当年关系应该还不错。

可一旦走到退租这一步，情分就不值钱了。房东刘女士收房的时候直接列了个清单：墙体要刷回白色、户型要改回三房、地板要换新、灶台要换新，杂七杂八加起来维修费要 14 万。再加上房子空着没法出租的损失 10 万，再加 5000 块违约金，张嘴就要 24 万多。

张先生当场就懵了。住了 18 年的房子，地板有磨损、墙面有老化，这不是天经地义的事吗？难道自己住进来什么样，搬走还得什么样？那这 18 年的房子是供着看的，不是用来住的？双方谈不拢，直接闹上了法院。

很多人看到这儿可能会说，房东这是典型的 "提灯定损"，鸡蛋里挑骨头，想最后讹租客一笔。这话对，但也不全对。法院最后的判决其实很有意思，既没全听房东的，也没全向着租客。

先说法院驳回的部分。14 万维修费，法院只支持了 3 万多。为什么？因为房东主张的地板、灶台、墙体渗水这些损坏，申请了司法鉴定，结果是因果关系根本鉴定不出来。

说白了，你说不清这是租客故意弄坏的，还是 18 年自然老化的。而且双方都承认，租房期间房子漏过水，租客跟房东反映过，房东也没修。

这里就得说一个最核心的法律常识：正常居住产生的自然损耗，本来就该房东自己承担。民法典第七百一十条写得明明白白，承租人按照约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

这个道理其实很朴素。你把房子租出去收了 18 年房租，房子本身的折旧老化当然算你的经营成本。总不能租金你揣兜里，损耗全让租客买单吧？那不成了空手套白狼了？一套房子装修能用多少年？18 年早就到了翻新周期了，趁着租客退租顺便翻个新，然后让租客掏钱，这笔算盘打得也太精了。

但话说回来，法院为什么又判了 3 万多的维修费？这就是这个案子最值得所有人警惕的地方。张先生把三房改四房、把白墙刷成黄色，这些属于主动改造，不是自然损耗。

虽然当年改的时候房东同意了，但合同里白纸黑字写了退租要恢复原状。那不好意思，改回去的钱就得你掏。

还有那 3 万多的空置损失，很多人也不理解。法院的逻辑是这样的：张先生退租后不肯修复，房东确实没法立刻租出去，这部分损失租客有责任。但房东也有止损义务，不能无限期空着都算在租客头上。

法院综合了修复工期、市场租金、双方过错程度，酌情定了 3 万多。至于那 5000 块违约金，因为房东拿不出证据证明租客恶意拖欠房租，直接驳回了。

最后算总账，租客一共要赔 6 万多，房东再退给租客 6600 块保证金。里外里租客掏了五万多了事。

我个人看完这个判决的感受是：这是一个各打五十大板，但板子打得都有道理的结果。房东想借 "恢复原状" 四个字把全屋翻新的钱都赖给租客，法院没惯着；租客觉得自己住了 18 年什么都不用管，法院也没纵容。

但这个案子最值得琢磨的，不是赔了多少钱，而是 18 年的租赁关系最后怎么就走到了对簿公堂这一步。18 年啊，就算是邻居也该处出点感情了，最后算得一分一厘都清清楚楚，说起来也挺唏嘘的。

我猜房东那边的心态可能是：反正你要走了，能多要一点是一点。租客这边的心态可能是：我住了这么多年，没有功劳也有苦劳，凭什么让我掏钱？双方都站在自己的立场上，越谈越僵，最后只能法院见。

这个案子给所有租房的人都提了个醒。首先，别以为房东口头同意你改造就没事了，只要合同写了恢复原状，退房时你就得改回去，口头承诺不算数。其次，正常使用的磨损你不用怕，法律不支持 "恢复如新" 这种无理要求，房子是用来住的，不是展品。

反过来给房东也说一句：别总想着退租时宰租客一刀。18 年的租金收了多少？上海的房租 18 年涨了多少？这笔账算下来，房子的装修成本早就收回来了。临了还要让租客给你把房子装成新的，吃相未免太难看。