观点网3小时76轮拉锯战，广州海珠土拍上演了一出“双雄对决”戏码。

12月5日，广州海珠区南泰路AH0124032地块出让，直接将今年广州土拍市场热度推向了顶峰，也被业内戏称为“海珠西王炸争夺战”。

从上午10点到下午1点，全程仅有保利发展与越秀两家企业缠斗。历经3小时76轮加价后，最终保利以35亿元总价锁定胜局，溢价率27.27%，楼面价约2.44万元/平方米。

回顾双方举牌细节，也颇有意思。在挂牌报价阶段，距离正式开拍还有90分钟，越秀率先“亮明态度”，报出27.5亿元起拍价；9点52分，保利加价1000万元。

10点正式进入竞价博弈阶段，前25轮双方节奏非常迅速，一方加价后，不到半分钟，另一方紧跟其后，以每次1000万元的幅度交替交加。

直至在25轮，越秀加价至29.9亿元后，保利开始犹豫，出价间隔开拉长至4分钟，但越秀始终保持“秒回”状态。

当报价到了30.8亿元后，双方都进入了谨慎试探阶段，虽维持1000万元的涨幅，但举牌间隔更久。最终在第76轮，保利报出35亿元总价后，越秀的竞价就此罢休。

那么，海珠区南泰路的这宗地块，究竟为何能同时引发两家头部房企争抢？

“全能”地块

南泰路AH0124032地块的核心，在于其“六边形战士”般的综合素质。

该地块最早出现公众视野是在2025年2月，广州市规划自然资源局发布的供地蓝皮书中。当时地块名为“翠城花园东住宅地块”，为R2二类居住地块，占地面积4.2万平方米，容积率达4.5，总建筑面积约19万平方米。

随后在8月，地块完成了调规，占地面积不变情况下，改名为了“南泰路AH0124032地块”，性质由纯住宅更改为商住用地，且容积率降至3.4，总建筑面积减少至14.35万平方米，居住舒适度大幅提升。

该地块地处海珠西宝岗板块，不管是交通、医疗还是商业配套已十分成熟，周边更是汇聚了宝岗汇、万科里、燕汇广场、乐峰广场等成熟商圈。重点是地块还包含了2.78万平方米商业用地，可建设20万平方米商业综合体，相当于两个乐峰广场的规模。

配套成熟之下，相比同板块项目，南泰路地块最大的优势是体量大且容积率低。

据安居客APP显示，地块周边不乏新楼盘，例如均价5.5万元的中旅天宸府，该项目总建面12.83万平方米，但容积率却高达8.46；再者，如均价5.8万平方米的中海江泰，总建面8.7万平方米，容积率4.65，也高于南泰路地块。

周边众多竞品项目中，市场唯独喜欢将南泰路地块项目与保利自身的燕语堂悦项目做比较。

今年11月26日，贝壳销售在朋友圈中发布了一张特惠补贴促销图，配文为广州首个落地买房贷款补贴楼盘，图片上的项目正是保利燕语堂悦。

图片上提到，11月28日至12月6日成交的燕语堂悦客户，可享受贴息36万元/套。更有意思的是，图片上第四点的标题为“南泰路VS燕语堂悦：你可以引导客户怎么选”，直接横向对比两个项目。

价格方面，贝壳认为南泰路地块项目未来入市价格在6万元/平方米起步，两者直线相距0.8公里，但燕语堂悦项目抄底特惠价5.2万元/平方米起，价格更优。

据阳光家缘网显示，截止目前，该项目已网签去化率约81%，剩余209套。或许保利自己也在担心，未来南泰路地块项目入市后，会影响现有项目的去化。

双方衡量

面对核心优质地块，心动的同时更多需要理性决策。

越秀作为深耕广州的本土国企，此次在35亿关口选择“鸣金收兵”，并非实力不足，而是多重因素叠加后的理性决策。

首先是成本红线触动，此次地块的成交表面看成交价是35亿元，对应楼面价2.44万元/平方米，但叠加配建成本后，实际成本远超于此。

根据出让要求，竞得人需无偿移交20万平方米回迁安置商业商务物业，再加上27班小学、市政道路、绿化用地等配建，市场预测总投资额或超51亿元。若越秀继续加价，利润空间将被严重压缩。

与此同时，越秀及时收手也是出于对战略布局的权衡。

今年10月底，越秀刚斥资34.8亿元拿下天河广棠双地块，按照“小盘快跑”的拿地策略，该地块已计划年底快速推售，实现资金快速回笼。南泰路地块则需承担大量配建，开发周期长。

相比之下，保利在海珠已经深耕多年了。

早在1995年，保利便在海珠工业大道打造首个住宅项目“保利红棉花园”，奠定早期口碑；而且在该板块有上文提及的燕语堂悦项目，能通过南泰路项目实现规模效应。

2025年，保利的拿地策略仍聚焦一线及强二线高能级城市，但相较于2024年在广州土拍上竞得7宗涉宅地，今年仅公开竞得两宗地块。

除本次摘得的南泰路地块外，另外一宗是在5月以22.52亿元拿下的天河大观街南侧地块。

不过，去年存货的转化也足以撑起保利今年在广州市场“大哥大”地位，尤其是117.55亿元击退越秀拿下的南方面粉厂地块。

据悉，南方面粉厂地块已转化为高端住宅项目保利·玥玺湾，于今年11月7日开盘。销售反馈称，该项目开盘首日销售额106亿元。

从全国布局情况来看，保利将今年的外拓重点放在了上海区域。

据保利发展披露的公告，2025年1-10月共新增40个项目，权益拿地金额569亿元，涉及佛山、长沙、西安、上海、三亚、温州、杭州等多个城市。其中，上海拿地数量最多，共摘得8宗地，总权益拿地金额为139.25亿元，占总权益拿地价的24%。

回过头来看，地块的竞争本质上是房企之间战略选择的碰撞，而策略的差异也将会进一步拉大房企之间的差距。