房地产开发商，政府与老百姓的关系 房地产领域三方公平公正之道：基于法律视角的开发商、政府与老百姓关系审视 在房地产市场的复杂生态中，商品房买卖本是民众追求美好生活的关键一步，然而，现实却衍生出一系列棘手难题，严重影响着民众的权益保障与生活品质。其中，开发商、政府与老百姓之间的关系失衡，背后涉及诸多法律层面的问题。 当老百姓倾尽积蓄购置商品房后，便与物业服务紧密相连。当前，开发商通常会在业主入住前与物业公司签订前期物业合同。然而，这一过程往往既未获得政府相关部门的预先审批，也未充分征求老百姓的意见。此后，物业公司依据此合同向老百姓收取物业费，这一做法引发了大量争议，导致老百姓与物业公司之间纠纷不断，官司频发。 从法律层面剖析，我国《物业管理条例》赋予了开发商在小区业主大会成立前选聘前期物业服务企业的权利 。立法初衷是为确保小区在入住初期能及时获得基本物业服务，避免出现管理真空。但在实践中，这一规定却产生了偏差。部分开发商利用此权利，与关联物业公司签订合同，甚至设定不合理的收费标准与服务条款，而由于业主此时尚未形成组织，难以抗衡。尽管《民法典》规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用等条款，且强调合同应遵循公平原则确定各方权利和义务，但在前期物业合同中，业主缺乏参与权，导致合同的公平性难以保障。 在小区业主委员会成立方面，政府规定小区需成立业委会方可更换物业公司，目的在于保障更换过程的规范与公正，确保业主能够真正行使自主选择权。然而，现实中能成功成立业主委员会的小区占比极低，远不足十分之一。这背后存在诸多深层次原因。从法律角度看，虽然《物业管理条例》对业主大会及业委会的成立条件、程序等作了规定，但相关条文较为原则性，在实际操作中缺乏明确指引。比如，对于开发商和物业公司暗中阻挠业主成立业委会的行为，虽可依据《民法典》中关于业主建筑物区分所有权的规定认定其侵权，但在具体的取证、诉讼流程及责任追究方面，缺乏详细的法律细则，导致业主维权难度极大。 那么，如何在开发商、政府与老百姓之间构建公平公正的关系呢？ 对于开发商而言，其在签订前期物业合同时，必须严格遵循法律规定。依据《民法典》合同编中关于公平原则以及格式条款的规定，开发商应在楼盘销售阶段，向购房者充分公示拟定合作的物业公司信息，包括服务内容、收费标准等关键条款，并组织专门的沟通会，保障购房者的知情权与参与权。同时，根据《物业管理条例》相关要求，开发商签约后需及时将合同报送政府相关部门备案审查。若合同条款存在违反法律法规或明显损害业主权益的情况，政府部门有权依据《行政处罚法》等相关法律责令其修改或重新签订。 政府在整个过程中肩负着重要职责。一方面，要强化对前期物业合同的监管。依据《物业管理条例》赋予的监管权力，对合同合法性、合理性进行严格审查。另一方面，大力推动小区业主委员会的成立。政府可依据《民法典》《物业管理条例》等相关法律，设立专门的指导小组，深入小区为业主提供成立业委会的流程指导、法律咨询等服务。同时，完善相关法律法规，明确对开发商和物业公司阻挠业委会成立行为的具体惩处措施，依据《民法典》侵权责任编等相关法律，加大对违法行为的惩治力度，切实保障业主的自治权利。在物业收费标准制定上，政府应依据《价格法》等法律，组织物业公司、业主代表共同参与制定。结合当地经济发展水平、居民收入状况以及物业服务成本等因素，制定出合理且不超过国家规定最高标准的收费区间。 老百姓也应积极主动维护自身权益。在购房前，依据《消费者权益保护法》赋予的知情权，仔细了解楼盘的物业服务相关信息，增强自我保护意识。入住后，若发现物业公司服务质量差或收费不合理等问题，可先依据《民法典》合同编相关规定，与物业公司进行沟通协商。若协商无果，应积极联合其他业主，按照《物业管理条例》规定的合法程序推动业主委员会的成立。通过集体的力量，依据《民法典》中关于业主建筑物区分所有权的规定，与开发商、物业公司进行平等对话，争取自身合法权益。 要实现开发商、政府与老百姓之间的公平公正，需三方共同努力，严格依照法律规定履行各自的职责与义务。只有这样，才能营造一个和谐、公平、有序的房地产市场与居住环境，切实保障老百姓的安居梦想。
