成都买房，不要浮于表象，忽视内核逻辑
白莲说房产
2024-11-12 13:16:35
闲聊。
买房，是绝大多数家庭一辈子的大事，除了表面的三大配套，内部的产品表现，还有综合的性价比。
建议多多关注下城市、区县、板块的购买力问题。尤其是中位数和普通住宅的上限。
成都的新房是未来预期，二手房才是现实主义。
参考二手房中位数，大概长期维持在150万左右，所以二手房的买法建议锁定在100-300万的区间。
中位数更多的是依靠城市工资收入水平而定的，偏刚需自住。普通住宅的上限，更多的是依靠城市新中产而定的，偏金融属性。
你自己是什么预算什么身份，你买的房子以后对应的是什么客群什么属性，都要一一匹配，而非错位。
前几年我也说过错配现象，刚需盘的大户型，比如底跃顶跃，都很难卖，成交价和流通性双低。
甚至一个极刚的楼盘里，70多平的小套三，流通性也远远高于90多平的假套四，这就是错配的定位。
反过来说，塔尖的城市新中产聚集的区域，追求舒居品质的板块氛围，那么刚改、改善甚至顶豪则成为了流通的主力，反而套三单卫、套二，基本沦为出租房。
成都一二圈划分棱角明显，甚至一圈内部也有板块梯队之分，户型的迭代，外立面的刷新，都是表现，内核还是地段价值。
如果一个地段是长期被认可的精华区域，那么二手房很烂也能卖出高价；如果一个板块确实能未来可期，整体发展预期较好，那么当前新产品价格四五万依然被抢爆。
反之单纯靠内部的产品，极致的低价，忽略外部的地段（梯队、圈层）价值，那么二手房市场一定会哀鸿遍野。
总之，买房视角一定要站在更高的维度，从前世今生去预判价值，除非——纯消费主义。
0
阅读：212
用户10xxx34
形势早已巨变，房子那么多，现在把钱变成房容易，但是要把房变回钱可就难了。房价高对大家都不好（炒房客除外），最终买单的都是老百姓。很多人只看到价格到哪了，而很少考虑它到时能不能卖出去，好不好卖。房子是商品，卖不出去喊破天都没用，所谓的房价都是虚数，要有人买你的房才行。不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱，购买力越弱，都不知道你转手要卖给谁，卖给有钱人？他们都很多房等着卖呢。就算他们有改善需求，一般也会优先考虑买一手新房，而不是二手房。房子实际建造成本是非常低的。有人说土地贵，房价都跌了土地不跌吗？不肯卖？你爱卖不卖，不卖拉倒，别以为大家不知道，卖地是来钱最快的，也是最好赚的。房价低才能真正释放消费力，毕竟买房是大宗商品大额支出，牵一发而动全身。（现在急的是卖房的人，没钱的人才急。对于买房的人不用急，手里有钱不用怕，有钱还怕买不到房子吗？有钱随时可以买到房，有钱想买哪里都行。）