2025年12月10-11日，中央经济工作会议落下帷幕，一句“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，直接给住房租赁行业划下了新赛道。

这不是一句简单的口号，而是一记精准的“组合拳”——既化解了商品房库存压力，又补上了保障房供给短板，更重要的是，这一政策导向将对住房租赁行业产生深远而多维的影响。

对租客来说，好房子会更多、更便宜;对市场化长租企业来说，竞争来了，机会也来了。

收购存量房成重要途径，保障性住房量、质齐升

过去的保障性住房，大多是新规划地块上的新建项目，或者是存量改造。而这次政策明确，要收购存量商品房——说白了，就是把市场上卖不掉的现房、准现房，直接改成保障性住房。这些房源本身就位于城市核心区或产业园区周边，地铁、商超、学校一应俱全，配套成熟度直接拉满。

更关键的是，改造门槛低。不需要大拆大建，只需要做些适租化调整，比如优化户型、配齐家电，就能拎包入住。

今年5月，杭州安居集团就收购了万科旗下项目——“河语光年府”的部分房源，用作保障性租赁住房，作为杭州市首个“收储转保”项目，其在开业即获高签约率，目前已实现全面满租。除此之外，全国多地也出台了收购存量商品房用作保障性住房的政策，同时落地多个项目。

从行业格局看，通过收购存量住房快速转化为保障性住房，将在短期内形成规模化、合规化的租赁房源供给，有助于优化“市场+保障”的住房供应体系。

从市场来看，我国超2.6亿租房人口，不仅拥有庞大的租赁需求，更对高品质租赁持续向往，存量商品房作为品质供给的房源补充，可谓充分满足了租客需求。另外，宿舍型房源，如“骑手公寓”、大学生宿舍等，或成为重点方向。

市场化长租企业慌了?竞争加剧，低价套路行不通了

保障性住房的“升级”，对市场化长租企业来说，无疑是一记重拳。

一方面，保障性住房房源供应在未来2年都是供应高峰，除了“十四五”时期筹建入市的，北京等地也发布了“十五五”时期的筹建计划。另一方面，保租房的定价原则是低于市场价20%-30%，而且品质不输普通公寓。新市民、应届毕业生这些对价格敏感的核心租客群体，大概率会被保租房分流。

这意味着，那些靠“低价走量”生存的市场化公寓，日子会越来越难。出租率下滑、租金议价空间被压缩，是必然结果。

想活下去，就不能再玩价格战了。未来的竞争，拼的是品质和差异化。比如，打造智能家居公寓、宠物友好社区，或者针对科创人才、年轻女性等群体，推出定制化服务。只有把“住得舒服”这件事做到极致，才能留住愿意为品质买单的租客。

危机里藏机会!市场化企业也能分一杯羹

当然，挑战中也孕育着机遇。“收存转保”不只是国企的盛宴，市场化长租企业同样有机会，而且是双向切入的机会。

对企业而言，政策提供了“存量改造+运营服务”的机遇，具备资产识别、产品重塑与精细化运营能力的租赁企业，可通过委托管理、联营合作等模式深度参与保障性住房供给链。

例如，资金充裕的头部长租企业，可以直接下场收购存量商品房。按照保租房标准改造后，纳入政府保租房名录，就能拿到改造补贴和税费减免。更重要的是，保租房出租率稳定，现金流有保障，再也不用担心中低端公寓空置率高的风险。

中小长租企业，不用硬扛重资产压力，走轻资产路线更靠谱。与收购房源的国企合作，承接保租房的运营管理——比如租客招募、房屋维护、社区服务这些活儿。干好了，不仅能收管理费，还能拿超额租金分成。

写在最后

未来，住房租赁市场“保障托底+市场提质”的分层格局或将越来越明确。地方国企会成为“房源持有者”，靠着政策资源和低成本资金，批量收储存量房，负责资产持有和资本运作。市场化长租企业则会转型为“专业运营商”，发挥空置期管控、租客服务的优势，把保租房项目打理得井井有条。

对租客来说，这是好消息;对企业来说，这是一次洗牌，更是一次转型的契机。