上海，秦先生花费 276 万元购入 6 套别墅，因忙于生意，没有及时办理产权过户便匆忙离开上海。时隔 20 年打算处置别墅时才发现，开发商早已将其中 4 套别墅另行出售，如今房屋都已有住户入住。

1993年前后，宁梅公司为拓展在上海的业务，向建银公司购买上海郊区6幢花园别墅，计划用于办公，成交总额约276万元。

当时每平方米价格约3000元。6幢房屋并非全部闲置，其中2幢已经交付，后来转给企业员工并办妥相关手续，真正留下隐患的是另外4幢。

宁梅公司付过房款，却没有完成剩余4幢别墅的交付和产权登记。随后企业经营遇到困难，秦先生离开上海，到外地寻找新的经营机会。房屋没有登记到宁梅公司名下，建银公司也没有继续推动合同履行。

时间久了，双方之间的联系逐渐减少。建银公司后来把这4幢别墅再次出售，新的购买人办理了产权登记，有的还长期居住在内。

2013年，秦先生回到上海处理旧业务，准备使用这些房屋，现场看到的情形让秦先生无法接受。房门已经换过，屋内有人生活，新房主拿出的产权证也是真实有效。

秦先生要求建银公司解决，建银公司却认为多年无人办理手续，房屋可以另行处置。秦先生心里清楚，自己一方拖延多年确实不妥，但已经付款的合同不能被单方面当作不存在。

宁梅公司随后起诉建银公司。案件的难点不只是退回276万元中的相应房款，而是4幢别墅已经无法交付，二十年间的价格变化该由谁承担。

一审法院结合2013年前后的市场价值，判令建银公司赔偿约1220万元。建银公司提起上诉，二审法院认为宁梅公司长期不办理登记也有过错，将赔偿降到150余万元。

这个结果让秦先生难以认同。宁梅公司向检察机关申请监督，上海市人民检察院第二分院审查后认为，二审处理没有充分评价建银公司再次出售房屋的责任，判决理由与结果之间也存在不一致，于是依法提出抗诉。

上海市高级人民法院启动再审，采纳检察机关意见，撤销原二审判决，恢复一审的处理结果。秦先生最终获得的不是6幢别墅，而是对剩余4幢房屋不能交付所造成损失的赔偿。

这起案件后来常被用来说明一个容易混淆的问题。没有办理产权登记，买受人通常尚未取得房屋所有权，但已经成立并有效的买卖合同并不会自动失效。

出卖人不能因为买受人多年没有办证，就自行认定合同解除，再把同一房屋卖给别人。房屋已经登记给新的购买人，原买受人难以取回房屋时，仍可依据合同主张返还价款和赔偿损失。

最高人民检察院2022年发布的郑某安与某物业发展公司商品房买卖合同纠纷指导性案例，也确认了类似思路。郑某安2004年购买商业用房并实际使用，房地产公司2012年又将房屋出售并办理过户。

案件监督过程中，检察机关认为，房屋差价属于订立合同时可以预见的可得利益损失。该案最终通过再审调解解决。

两起案件情节不同，却都说明房产交易不能只看谁先签字，还要核对交付、登记、付款和后续处分。秦先生当年的疏忽增加了维权难度，建银公司的再次出售才是合同无法履行的直接原因。

信源：澎湃新闻