从415万到200万，天河东老破小东圃广场腰斩后，能抄底了吗？

东圃广场，天河中山大道东圃段，81平两房。2021年4月成交415万，2026年5月成交200万，跌幅52%。

算上税费利息总亏损约290万。够三口之家生活40年，够全家每年出国两次玩58年，够供孩子从小学读到留学毕业还剩40万。普通白领存够要29年，五年烧光。

这个盘1999年建成，楼下BRT东圃镇站，乐都汇天河城百货走路就到，东圃大马路小吃从早茶到宵夜不重样。

但楼龄二十七年，外立面马赛克掉了一半，停车位约等于零，走出小区就是握手楼和乱窜的电瓶车。

2021年中介用金融城概念把天河东吹爆，东圃是金融城核心居住区，五万多不买以后十万买不到。

五年后金融城写字楼盖起来了，房价跌到200万。因为天河东老破小正在被新房往死里打，珠江花城天河壹品保利天汇都比它新、户型更好。

更致命的是这房子再过几年就三十年了，银行基本不给贷款，只能找全款买家。新生儿减少学位需求缩水，这种老房子的结局不是跌到零，是跌到零都没人接。

200万月租三千出头，租售比1.8%，不如存定期。香港太古城租售比都超4%，跌了一半之后还是全球最低一档。