近日，绿城在番禺黄沙岛地块（回顾）的项目规划正式浮出水面。

据广东省投资项目在线审批监管平台披露的备案信息，项目总投资高达11.6亿元，计划建设9栋住宅及1栋配套建筑，计容建筑面积约1.9万㎡。

图源：广东省在线审批监管平台

11.6亿元的投资额与绿城的4.97亿元拿地成本相比，足足翻倍有余。

按着这个投资额测算，黄沙岛地块项目楼面成本超过6万元/㎡，为项目未来的市场定价留下了充分的想象空间。

作为番禺近十年来罕见的低密度宅地，黄沙岛地块容积率仅1.01，限高24米，稀缺性显著。

从已公布的效果图来看，项目采用“北高南低”的阶梯式布局，前排2栋、中排3栋、后排4栋，旨在最大化后排单元的江景视野。

图源：广州规自局

基于超低容积率和限高要求，市场普遍预测项目将打造为叠墅或类别墅产品，定位高端改善市场。

板块的改善需求真实而强劲。地块旁的黄沙岛花园别墅，尽管楼龄已25年，近期仍有成交单价突破5万元/㎡。

整个番禺改善市场，几乎断供墅类产品。

目前板块主流新盘如绿城玉海棠、路劲美的隽樾，均为高层刚改产品，均价约3.2–4.6万/㎡。（价格仅供参考，具体以实际为准）

而本地“老钱”与改善客，对墅类产品依旧有刚需，比如万博板块，近3个月成交了近10套别墅（数据来源贝壳找房），最贵的一套别墅来自广州雅居乐花园，总价4525万元，单价超8万元/㎡，成交周期仅1个月出头。

业内分析认为，绿城黄沙岛项目凭借低密临江、近地铁等综合优势，叠加绿城产品力背书，有望以大面积墅类产品打开高端市场。

在投入成本高企、产品稀缺的双重因素下，大家觉得黄沙岛项目会卖到多少钱呢？