财经视角拆解“李嘉诚成都囤地 16 年”事件 先用一句话总结： 李嘉诚用 16 年时间，将一块荒地炒成金融城“地王”，赚走 38 亿；成都政府用一纸禁令，宣告“囤地躺赚”时代终结。这场博弈没有输赢，只有市场规则的重构——资本可以逐利，但不能以透支城市未来为代价。 再说说细节： 1. 低买高卖：教科书级土地套利 2004 年，李嘉诚旗下和记黄埔以 21.35 亿元拿下成都金融城 1036 亩地块，楼面价仅 1030 元/㎡。彼时金融城尚处规划阶段，土地价值被严重低估。而到 2020 年，该区域楼面价已飙升至 2 万元/㎡，16 年土地增值近 20 倍，远超同期成都房价涨幅。 核心操作： 分期开发拖延：原定 8 期开发仅完成 5 期，剩余 6750 套房源待售，通过“技术性施工问题”延缓进度； 抵押套现放大杠杆：2006 年将未开发土地抵押给三大行，贷款 26.21 亿元（超过拿地成本 21.35 亿），实现“空手套白狼”。 2. 监管重拳：精准狙击资本空转 2020 年 7 月，和记黄埔以 78.47 亿元将项目转售禹洲集团，净赚 38 亿港元。两个月后，成都高新区财政金融局祭出杀手锏：禁止区内金融机构向和记黄埔提供融资、贷款及重组支持，直接切断其后续资金链。 政策逻辑： 传统“罚款”对港资囤地模式威慑不足，直接断贷相当于冻结资本流动性； 瞄准交易敏感期（项目已出售但未交割），防止接盘方继续套用杠杆。 3. 资本离场：套现逻辑与代价 暴利退出：通过土地增值+股权转让，李嘉诚最终净赚约 34.5 亿元，年化收益率超 15%； 区域发展代价：项目拖延导致金融城配套滞后，商业、交通、教育资源长期缺失，间接损失难以估量； 接盘者困境：禹洲集团接手后因政府限价政策，无法实现高溢价销售，被迫精装修升级，资金回笼周期拉长。 4. 案例启示：房地产市场监管范式升级 从“罚单”到“断血”：成都首次将金融工具（限制融资）与土地监管结合，提高违规成本； 狙击“时间套利”：明确土地开发周期上限，倒逼企业加速周转； 资本社会责任化：官媒定性李嘉诚模式“肥己误国”，重塑“资本须让渡公共利益”的价值观。＃李嘉诚与成都 成都楼市纵横谈
光遇琴谱
政府应在合同上注明，此土地为开发性商业用地，必须在5年内使用，否则将收回重拍并没收差价
雨前龙井 回复 03-26 22:37
以前确实没想过招商引资的细则，有人肯来投资，已经是烧高香了。[静静吃瓜]事后诸葛亮看，是要吸取教训
雨前龙井 回复 03-26 22:35
两看吧！[静静吃瓜]客观上，地方已拿了几十亿搞建设十多年了。[静静吃瓜]就是现在，仍有很多地方在招商引资，你没点优惠政策，谁肯去那荒山野岭中投资。
用户15xxx82
国内在海外拿地，拖延建设都会被强制没收，国内难道不可以吗，看着资本家屯地发财，老百姓却迟迟拿不到房子，这损失谁来赔偿
先锋大人 回复 03-25 06:22
损失？分管负责的口袋里装满了哪里有损失。
用户10xxx17 回复 03-25 11:29
该赚的人都赚够了，房地产进入寒冬，才陆陆续续发布各种针对政策，美其名曰为民谋利，但纯属马后炮，
蓝天白云
政府精英敌不过李，工期时间不定，16年了，不过16年之前的钱也比现在值钱，说李赚钱也没这么多，利息钱也没算。
仕人 回复 03-25 07:50
投资21买地，然后在当地贷款26亿。然后囤地16年后卖地。实际上对当地并没有资金投入，反而吸血了，这种不是投资者是诈骗犯
云淡风轻 回复 03-25 23:52
地到手后再以地抵押从银行贷出更多资金！这都看不明白！
大牛
半年内开始3年完工
惯惯龙
杀的又是国内250企业，有意思吗？能追回黄埔的资金才是真本事！
用户12xxx30 回复 03-24 20:40
开始不那样搞有几个人敢下场干。
催眠
道德绑架就当放屁
光良
囤地没按一定时间要求开发的，，都要没收土地重新土拍，房地产公司有只能现房销售
tb_514852 回复 03-25 12:42
烂尾楼人人都有得赚 当然消费者除外[滑稽笑][滑稽笑][滑稽笑]
燃烧的蔬菜
这才几年，南沙霍家那地都四十几年没开发了吧。
AUGT 回复 03-26 15:29
能一样吗？
用户12xxx30
开始没人下场，不哪样搞怎么吸引人气。
随秋
很多年前有这样一种情况，如果哪个地方李嘉诚拿了地，那他周围的地还有其他都会大升值。有思想的都会想想
燃烧的蔬菜 回复 03-24 15:09
这本来就利用首富光环的的双赢操作，成都那边较真了。当然，也跟李的影响力下降有关。刚开始的时候都是半买半送地给李，然后其它港商看到李进来，就会跟着进来投资！
紫的嘿嘿
不要说的那么多，他当初16亿买下来，当地不也是拿这个钱去做了很多事情，产生的价值也无法统计。
tb_514852 回复 03-25 12:44
但是收款方拿到真金白银了呀
老子 回复 tb_514852 03-26 13:15
你是真傻
用户12xxx30
李家说自己是纯粹商人，其实就是为虎作伥、助纣为虐！
理想 回复 03-25 10:10
他和许皮带比怎么样，幼稚
信天翁 回复 理想 03-25 11:18
许皮带起码还盖房子
yxk
从农民手中6万收，卖开发商60万，如何？
用户16xxx39
李在北京最早的项目到现在也没有完全完工，三十几年了吧
班班
小编这么聪明怎么不去做生意
梦幻超人
这是照搬犹太人套路用在中国人身上
自称
哪里是纯粹的商人，就一无中生有的资本而已。在商言商简直是笑话，中国人向伊朗出售无人机被美国通缉，赏金比踏马拉登都高，怎么不说是商业行为了
老茶客
在成都凭本事屯的地还大有人在。
啊哈
政府没经验，第一遇到。
东成西就
投标几年不开发，直接废标。看谁敢囤地。
用户10xxx91 回复 03-25 09:08
都是狗罢了，罚太轻了，助纣为虐而已
难以置信 回复 03-25 08:19
他只是慢慢开发每天挖一铲土，不给你借口的
用户10xxx90
对大宗土地出让要明确标段，小于500亩的地块，只能一个标段，一次性开发，不得拖延，对于一次出让大1于500亩的土地，小于1000亩的土地可分两个标段，分期开发，但开发周期不得超过5年，5年之内必须全部完工进入交付。对特别大宗的土地超过1500亩，每宗土地最多分为三个标段，分期开发，但总工期不得超过十年，地产商只能做房地产开发，向社会公众售卖已完工的，并取得售卖许可证的房屋，不得向同行售卖名下地块。售卖地块视为违法，由国土局执法队没收违法收入，并予违法所得十倍罚款。
笑看人生
为什么不是全国通用
好年代啊
国内那么多地方之前怎么舔李跑跑的？怎么舔富士康的？
用户12xxx55
资本是逐利的。炒地皮，跟开发商，炒房客都是一个鸟性。房价炒越高，地方税收就多了
平头哥的凝视
泥马，难道不考虑16年前的21和现在的21亿有多大差别？
用户10xxx91
李嘉诚就一卖国贼的狗罢了[赞]
用户10xxx16
慢慢地造，造成不合格的再拆。
剑出长销
房价就是这样抬高的，全部由买房人买单
INertd tredffg
难道不用交土地增值税，企业所得税吗
一往无前
这孙子靠屯地赚了内地多少钱，有关部门不妨查查
李逍遥
不开发为什么不回收？
用户10xxx91
还是她妈罚太轻了，合约期没建好直接没收了
伟哥
直接收回罚款10倍
Alan
人家都卖了钱都落袋跑路了，你去通知金融机构不给人家贷款，是什么操作？被人打了不敢还手，等人家走了之后朝人家背影吐口水？
zy9527
何止38亿，当时李嘉诚买这块地记得都不止这个钱，全是借出来的钱。
用户12xxx16
现在的土地中标就是有限期开发的
爱无悔
应该查查贷款谁批的，有多少利益输送
天天向上
一说都会，一做就废
天下有雪
是法律问题，还是道德问题？
黑色羽毛
人家不过是个商人，在规则之内赚钱而已。
铁马冰河入梦来
快把这个漏洞补上吧，都16年了，早该发现并弥补这个政策法规漏洞了。
杰克付船长
他们贷款就是套钱来的，不给他贷款人家也有钱，关键是要他把钱留下来
小雪棒
成都的这波操作，几年前看了就感觉爽，李老皮确实是资本吸血鬼