“增收不增利”成新龙头，房企保利发展凭什么，后市股价会怎么走？
没想到曾经的龙头万科、恒大、碧桂园等一众房企都倒下了，保利成为了最后的“赢家”。可谓是房企龙头年年换，今年换到保利家。那，这家房企凭什么呢？我认为有三点是值得大家注意的：
第一点，2024年，保利发展作为房地产行业新龙头，在行业整体下行背景下交出了一份“增收不增利”的成绩单。
根据多家机构研报，公司全年实现签约销售额约3230亿元，同比下降23.5%，但仍稳居销售榜单首位。这一成绩主要得益于其“中心城市+城市群”战略的深化，高能级城市销售占比提升至68.5%，一线城市拿地金额占比高达70%，核心城市抗风险能力凸显。销售均价仅微增1.6%至17980元/平方米，对比其他企业的大幅骤降，保利的情况算得上十分好了。
利润端的表现颇为严峻，但对比其他房企的巨亏，情况好的可不是一星半点。公司预计2024年归母净利润同比下降58.4%至50.2亿元，远高于收入9.8%的降幅。东兴证券指出，2024上半年毛利率已降至15.9%，平安证券预计全年毛利率为14%，较2023年下降2个百分点。
第二点，融资成本较低，拿地在一线，成本控制优秀。
作为央企，保利融资成本显著低于行业平均水平。2024年发行多笔低息债券，票面利率低至2.2%，年末货币资金达1274亿元，现金短债比1.99，“三道红线”保持绿档，这一优势为公司在行业寒冬中提供了关键缓冲。
2024年新增土储中，一线和二线城市建筑面积占比达31.6%和42.3%，拿地金额权益比例提升至86.9%。上海、广州等一线城市成为布局重点，四季度新增土地中上海地块占比超80%。开源证券指出，这一策略虽导致拿地规模同比收缩66.6%，但有效提升土储质量，未来项目去化率和溢价空间有望改善。
公司计划通过收储、土地置换等方式盘活800万平方米未开发土储（占存量27%），此举可加速低效资产出清。
第三点，市场情况或出现转暖，但公司仍有拖累的点。
从机构预测来看，东兴预测保利2024-2026年归母净利润为110.4、115.5、131.7亿元，对应PE为13、12、11倍，估值处于历史低位。平安证券虽下调盈利预测，但指出“业绩压力逐步释放”，2025年可转债发行及政策宽松预期或催化估值修复。
高盛则持中性态度，认为公司土储中三四线城市占比过高，约30%，且早期项目利润率承压，未来减值风险可能持续。
至于后市会怎么走，当前机构机构普遍认为，2025年房地产市场将进入筑底阶段，具备资金和土储优势的头部房企有望率先复苏。保利发展作为央企龙头，融资成本低、战略调整果断，长期竞争力依然突出。
所以，现在看保利后市会怎么走，其实就是要看行业的整体情况，如果行业反转，那保利更优秀的财务管理以及更大比例一二线城市土地储备的基础上，股价也将迎来更好的反应。相反，如果房地产行业依旧是筑底阶段，甚至寒冬阶段，那保利的股价反应也不会太好。
