日本楼市崩盘前经历过四个阶段，对我们当下的房地产市场有什么启发，如果对标日本，我

日本楼市崩盘前经历过四个阶段，对我们当下的房地产市场有什么启发，如果对标日本，我们现在处于什么阶段？会不会迎来楼市崩盘呢？ 第一阶段，房企现金流紧张，债务压力巨大，通过降价促销来回笼资金。这都是房企利用高杠杆扩张为资金链断裂埋下的祸根。二手房业主因为购入成本较高，不愿降价，导致“有价无市”，流动性枯竭。 这个阶段临近末尾的市场表现就是大型房企为回笼资金，开始大规模降价促销，小开发商紧随其后，形成新房降价潮等连锁反应，从而打破了市场原有价格体系，引发市场恐慌。房价稳定格局一旦被打破，将为后续崩盘埋下伏笔。这也是自2021年下半年对整个房地产市场进行调控以来，前期一直对新房价格进行限价指导的原因，说白了就是先让一部分因为前期高杠杆扩张导致运营不健康的房企该破产就破产，也不允许为了自救而大幅度降价来破坏市场价格体系，因为多米诺骨牌一旦被推倒，将一发不可收拾。所以先让房地产的倒牛奶现象持续一段时间，留下来的房企负债表相对比较健康，即便是解除限价，也不会立即降价抛售，从而维持稳定的价格体系。我们明显能感受到自恒大为首的一些高负债房企接二连三暴雷甚至破产重组以后，新房市场整体相对比较稳定，价格也没有出现大幅度跳水，甚至个别区域出现了稳中有涨。以西安为例，自2024年10月17号西安才全面取消了对新房的价格指导，允许房企根据市场供需情况自主定价，标志着新房市场正式进入市场化定价阶段，此后的新房市场交易量和价格一直相对比较稳定，并未出现开发商为了急于回款而大幅度降价抛售的现象。 最后总结下，我们避免出现类似日本第一个阶段出现的房企集中降价抛售的不可控局面，试图通过政策之手让房企该破产的破产，该重组的重组，不能由他们自住定价来破坏市场价格体系，同时呢，也加速了房地产供给侧的改革和出清，从长远来看对房地产市场是有利的。我们现在回想下去年两会记者会的时候，住建部相关领导对于资不抵债，失去经营能力的房企，为什么提出要按照法治化、市场化原则，“该破产的破产“，就不难理解了。 第二阶段，