我们都知道房价的泡沫是投资性或投机性买房需求催生的。2014年10月7日自海南三

我们都知道房价的泡沫是投资性或投机性买房需求催生的。2014年10月7日自海南三亚宣布取消限购后，全国执行限购的城市就只剩下北京、上海、广州、深圳这四座一线城市。限购的目的就是为了抑制投资投机性购房，但是有可能会误杀刚需和改善型需求。 从一线城市2015年到2018年这三年时间的成交数据来看，房价上涨最快，并以平均61%的涨幅领涨全国。这一轮房价上涨周期中，深圳房价涨幅最大，达到了80%；北京、广州的涨幅均接近60%；上海在一线城市中涨幅最低，为45%。 我们来分析下，造成一线城市在限购情况下房价仍上涨较快的主要原因有哪些： 第一，是需求端因素 首先，刚性需求很强劲，一线城市经济发达、就业机会多、公共资源优质，不断吸引大量人口流入，年轻人为了组建家庭就得买房，而且这种需求会持续存在，限购只能暂时抑制部分需求，无法从根本上消除。 其次，改善需求旺盛，随着城市居民收入增长，对居住品质要求提高，改善型购房需求就会强烈。限购下改善需求虽被限制，但不会消失，一旦政策有调整或符合购房条件，需求就会释放并推动房价上涨。 第二，是供给端因素 首先，最关键的因素是一线城市土地资源稀缺，城市规划和土地政策严格，可用于房地产开发的土地少，新楼盘供应不足，供需不平衡就推动了房价上涨。 其次，是开发成本增加。随着建筑材料价格和人工成本的不断上涨，以及一线城市对环保、配套设施等要求提高，都增加了房地产开发成本，开发商只能通过提高房价来保证利润。 第三，是投资属性因素 一方面是因为全球经济不稳定，资金有避险需求。而一线城市的房产被国内外投资者视为稳定的避险资产。他们大量涌入楼市带动了房价上涨，这也就是国内经济持续低迷，一线城市核心区域的房价依然坚挺的原因之一。限购是难以阻挡大量资金寻求保值增值的需求。 另一方面是国内投资渠道有限，相对单一，房地产尤其是一线城市房产，因经济、资源优势和稳定增值预期，成为投资者青睐对象，限购政策虽有抑制，但无法改变其投资价值。 第四，是政策与市场因素 限购政策并非一成不变，政策微调或放松预期会刺激市场，购房者担心房价因政策放松上涨而提前入市，从而推动房价上涨，而且政策实施过程中可能存在一些漏洞或不足，给房价上涨留下了空间。 第五，是传统观念 中国传统观念中，房产是家庭稳定和财富的象征，人们倾向于买房，这种文化观念使购房者在限购下仍努力创造条件购房，支撑了房价上涨。 第六，是跟风心理 一线城市房价上涨的时候，部分购房者因为看到他人购房获利或担心房价继续上涨，跟风购买，即使限购也无法完全消除这种心理，从而推动房价上升。 很显然，限购可能会暂时抑制投资需求，甚至误杀刚需和改善，但是并不能从根本上消除这类需求，当潜在购房者具备购房条件或者限购政策松动以后，房价就跟弹簧一样，出现报复性上涨。