“所见即所得”这五个字，像一把钝刀，慢慢割开了中国商品房预售制度三十年的老茧。2025年10月，《推动房地产高质量发展》里倪虹的署名文章，把“现房销售”第一次写进了中央级文件，语气平静，却像一声闷雷，滚过每一条还在赶工的塔吊轨道。

1994年《城市房地产管理法》落地，预售制合法化。当时城市住房缺口大，财政缺钱，开发商缺本，银行缺生意，三方一拍即合：

- 地方政府提前收土地出让金，寅吃卯粮，基建一路高歌；

- 开发商用购房人的首付加按揭，玩“五个锅盖十口锅”，杠杆拉到天上；

- 银行左手给开发贷，右手放按揭，一笔项目吃两道息。

购房人看似得了“上车”机会，实则成了整个链条最末端的“无限责任承包商”：钱先交，房后建，质量、工期、配套全盲盒。2018年起，资管新规卡死“影子通道”，2021年融资“三道红线”勒住脖子，高周转游戏熄火，烂尾潮爆发——郑州最高时停工面积占存量30%，西安出现“住户强制停贷”风波。

直到这时，社会才看清：预售制最大的风险，是把企业杠杆偷偷转嫁给家庭资产负债表。

其实现房销售早在2005年就小范围试点：南京、杭州、苏州把“现房”写进土拍条款，溢价率到顶就改现售。但市场红火时，没人愿意真刀真枪——地方政府怕地价降，开发商怕周转慢，银行怕按揭少。

真正让现房销售从“可选项”变成“必答题”的，是2020年海南的全省一刀切。海南去地产化最激进：2020年3月新政要求新出让地全部现售，三年下来现房占比从20%提到39%，代价是土地出让收入锐减、GDP增速垫底。海南用“自残式”试验证明：现房销售能活，但得先过三道鬼门关——

1. 资金关：回款周期从1年拉长到2.5年，中小房企现金短债比瞬间跌破0.8，行业TOP50平均才1.2；

2. 土地关：现售之下开发商举牌明显谨慎，2024年海南宅地成交溢价率不足2%，政府性基金收入比2019年峰值缩水45%；

3. 供给关：现售项目施工节奏慢、成本高，海口主城2023—2025年连续出现“豪宅线”断档，存量现房被“抢购式”清空。

倪虹文章里有一句看似技术性的表述——“继续实行预售的，规范预售资金监管”。这句话把改革路径说得很明白：

- 第一步，现房销售“由点扩面”，核心城市、核心地块先行，给市场留缓冲；

- 第二步，对继续预售的项目，监管账户“穿透式”管理，工程款只能付给持牌总包和材料商，杜绝“挪去拿地”的老路；

- 第三步，土地、金融、税收同步降成本：降低起拍价、下调开发贷利率、试点现房销售契税补贴，把“丢给政府的土地红利”换一种方式还一点给开发端。

一句话，先让现房“算得过账”，再让预售“无路可退”。

1. 城市分化线：

– 高库存、弱地市的三四线城市，将最快“全面现售”，用现房去库存、稳地价；

– 一线及强二线，采用“双轨制”——热点地块现售，郊区仍允许预售，防止供给骤减推高房价。

2. 企业出清线：

– 2026—2027年，中小房企将集中倒下，央企、地方国企和少数优质民企通过并购接管项目，行业TOP30市占率有望从目前的55%提升到75%以上。

3. 金融重组线：

– 银行开发贷利率有望下调50—100个基点，央行已窗口指导国有大行设立“现房开发专项额度”，额度与绿色建筑、装配式比例挂钩；

– 地方政府筹建“现房租售基金”，低价收购存量现房转长租，既消化库存，也补充保障房房源。

两个时间表（综合各地试点文件与机构测算）：

- 2028年，全国现房销售面积占比将首次突破40%，形成“现房为主、预售为辅”的常态；

- 2030年，如果房产税替代土地财政初步落地，现房销售有望写入《房地产法》修订稿，预售制正式退居“补充方式”。

现房销售表面是交易方式的改变，实质是财富分配天平的一次校正：把“先交钱后交货”的信用风险，从普通家庭重新挪回企业和金融机构。过去三十年，中国用预售制快速完成了城市化和基础设施原始积累；未来十年，将用现房销售把“住得好”还给普通人。

当“所见即所得”成为默认选项，房子终将褪去金融魅影，回到消费品的本来位置。对政府，是土地财政退场的前奏；对开发商，是制造业逻辑的回归；对买房人，是迟到的公平。

历史不会高声宣布转折点，它只会在一份辅导读本里，悄悄把旧章翻页。

——完——

参考：

中泰证券《如何看现房销售制度对行业的影响及房企的应对》2025-07-22

东方证券《稳步推行现房销售，推动行业长期稳定》2023-02-19

《探索与争鸣》《商品房预售制：保留抑或变革》2023-05

中泰证券研究《现房销售政策的历史沿革》2025-07-22

微信公众号《全国范围内推广现房销售制度，你怎么看？》2025-05-08

临汾市房地产行业协会《有力有序推行现房销售》2025-06-04

深房指南针《现房销售要来了吗丨深圳楼市观察》2025-05-16

东方证券《当前并不是全方位推行现房销售并不是最佳时点》2023-02

上海长宁区人民政府《有力有序推行现房销售》2025-05-22

中国经济网《有力有序推行现房销售》2025-05-21

中国经济新闻网《有力有序推行现房销售》2024-09-29

新浪财经《可喜可贺！全国现房销售，终于又有了新进展！》2023-02-25