开餐厅选址考察指南 | 避坑必备清单

考察维度

具体考察项目

关键指标/注意事项

风险提示

📍区位属性

房产性质

必须为商业用房（非住宅）

住宅性质无法办理餐饮许可证

房屋产权

查验房产证原件，确认业主身份

避免二房东转租纠纷

👥客流分析

人流量统计

分时段蹲点（早/中/晚/工作日/周末）

避免被虚假人流数据误导

客群匹配度

年龄、消费能力与餐厅定位匹配

定位与客群不符

💰成本结构

租金成本

租金占预估营业额比例≤15%

租金过高导致盈利困难

隐性费用

物业费、垃圾清运费、公摊等

隐性成本侵蚀利润

⚡硬件条件

用电容量

重餐饮需≥50kW，轻餐饮≥25kW

电容不足增容费用高昂

排烟排污

是否有预设管道，物业是否允许

后期改造成本巨大

📜政策合规

消防验收

是否通过消防验收

重新报验费用高、周期长

环保审批

周边餐厅排烟排污情况

可能面临居民投诉

🔍竞争环境

竞品分析

500米内同品类餐厅数量及客流

避免同质化恶性竞争

互补业态

周边是否有互补消费场景

提升客流量和停留时间

🚗交通配套

停车条件

机动车/非机动车停车位数量

影响客群覆盖范围

公共交通

地铁站、公交站距离

决定客源辐射范围

📈发展潜力

城市规划

近期是否有拆迁、修路计划

避免经营中断风险

商圈发展

周边商业体、住宅区建设规划

把握区域发展红利

💡专业建议：

蹲点验证：至少连续3天不同时段实地计数

设备预检：拉电闸看电容，倒水测排水

邻里调研：与周边商户、保安聊天了解实情

文书审核：合同需明确免租期、续约条件、转让权限

🚨重大风险提示：

住宅性质商铺不可做餐饮

电容不足增容费用可达10万+

排烟管道改造可能遭居民投诉

拆迁区域租金再低也不能租