深圳龙华一新盘销售中心，看房者李先生手握计算器，仔细核对房贷明细：“房贷利率降到3.05%，二套房首付只要30%，现在买房确实能省不少钱。”

这样的场景在多个城市同步上演。北京五环外限购放开后看房量环比激增40%，上海外环外不再区分首套与二套房贷款利率。

10月以东莞、重庆、深圳为代表的地方政府密集出台楼市刺激政策，从购房补贴、首付比例、贷款利率到土地供应全面调整。房地产市场的游戏规则，正在经历一场系统性重构。

2025年10月，中国房地产市场迎来政策密集发布期，各地纷纷加入这场力度空前的“松绑潮”。

9月25日，广东东莞出台多项措施进一步优化房地产政策，包括实施阶段性购房补贴、优化首套房认定标准、加大住房公积金支持力度等。

购房补贴成为本轮政策亮点。东莞宣布对购买新房、符合条件的购房人给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的购房补贴。

同时，多个城市调整了首套房认定标准，扩大政策受益面。东莞将购买新房首套房的认定审核范围由全市行政区域调整为拟购房屋所在地镇街（园区），使更多购房者能够享受首套房贷款优惠政策。

四川省委专题会议则明确提出，房地产消费要持续用力止跌回稳，既要“一城一策”制定住房支持政策，又要加大“好房子”建设，进一步释放购房消费潜力。

广开首席产业研究院院长连平建议，本季在LPR下行的同时，可进一步降低中长期住房公积金贷款利率25个基点；针对大城市住房需求，特别是改善性购房需求相对较大，建议相关商业银行适当减少二套房贷款加点利率约0.2个百分点。

政策密集落地后，市场开始出现微妙变化。根据中指研究院的数据，9月全国百城新房均价为16926元/平方米，环比微涨0.09%，同比也维持2.68%的涨幅，整体企稳的态势比较明确。

这一轮市场回暖呈现明显的结构性特征。新房市场主要由核心城市拉动，上海环比上涨0.82%，杭州涨0.51%，一线城市整体涨幅达0.48%，成为市场重要支撑。

深圳楼市在政策利好与房企促销双重驱动下，在国庆黄金周呈现分化回暖态势。据深圳市房地产中介协会统计，国庆首4天新房认购量按年升37%，二手房带看量增22%。

非核心区则以“300万元购三房”策略加速去化。乐有家置业经理张翔透露：“新政还是很有效果的，非核心区楼盘畅旺，龙岗有楼盘国庆卖了50多套；光明、坪山的新房去化率都到60%以上。”

与此形成鲜明对比的是，二手房市场持续“以价换量”。9月百城二手房均价13381元/平方米，环比下跌0.74%，这已是连续第41个月下行，前三季度累计跌幅达5.79%。

当前市场最显著的特征是分化加剧，不同能级城市、不同区域之间的表现天差地别。

一线城市核心区已显现企稳迹象，上海核心区新房连续38个月环比上涨，千万级豪宅成交同比涨21%；而人口流出的三四线城市占比超60%，库存周转天数远超安全线。

从产品类型看，改善型住房成为市场主力。根据中指监测数据，2025年以来北京、上海、杭州、成都、合肥等多个重点城市高总价改善项目去化表现较好，带动30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比已超30%。

土地市场也反映了这一趋势。今年以来房企拿地持续聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，叠加核心城市推地节奏前置并加大优质地块供应力度。

深圳乐有家研究中心的张翔观察到：“这一个月以来，临深客户多了，东莞、惠州来深圳买房的占非核心区成交的25%，主要是看中不限购兼总价低的优势。”

这种分化趋势在未来可能进一步强化。贝壳研究院预测，人口净流入的都市圈房价可能企稳，而人口流出的三四线城市即使全面取消限购，成交量反弹幅度也可能不超过10%，库存去化仍需3-5年时间。

面对复杂多变的市场环境，不同需求的购房者需要制定差异化策略。

对于刚需族，应聚焦“政策+配套”双优板块。优先选择北京五环外、上海外环外等“不限购+低利率”区域，或城中村改造周边配套落地明确的板块。

成本优化上，务必在10月底前完成存量房贷调整申请，利用公积金首付支付政策降低门槛。武汉等城市的首套房贷利息补贴政策，也为刚需群体提供了额外成本减免空间。

对于改善族，需抓住“卖旧买新”的黄金窗口期。借助限售取消政策加速抛售老旧房源，议价空间建议控制在5%以内；叠加契税减免政策，换购“白名单”内的次新项目。

三孩家庭可充分利用套数认定松绑政策，提前与银行确认首套资质，最大化享受贷款额度优惠。

对于投资客，则必须坚守“核心资产”底线。仅聚焦库存周转低于12个月的核心城市（如上海、深圳），选择地铁500米内、品牌房企开发的改善型房源。

需要警惕人口流出的三四线远郊区域，同时将房产税、物业费等持有成本纳入测算，确保租金能覆盖80%以上月供。

重庆龙湖御湖境项目营销中心，一天接待了189组客户，是上个月的3倍多。当日成交16套，认购金额超4000万元。

这样的热销场景能否持续？克而瑞地产研究指出，10月新房供应稳中有降，房企推盘积极性一般，新房成交绝对量可能延续低位盘整行情。

市场底正在政策推动下逐步形成，但“闭眼入市”的时代已彻底终结。购房者需要更精准地把控政策时效、更理性地分析自身需求，才能在分化的市场中做出最优决策。