兰亭盛荟，这个曾经的网红盘，在2021-2022年时，价格一度冲上9万+，但如今，成交价已经来到了“3字头”，真的无限唏嘘。

为了搞清楚兰亭大涨大跌的真相，阿亭今天暴走1万步，当你们的腿替，让大家看到一个真实的兰亭。

一、网红兰亭

兰亭盛荟之红，在于他的地段。

其位于金融城，距离地铁五号线东圃站约600米，从地铁站步行大约十分钟左右，距离珠江新城6个地铁站，30分钟可达。（区位图）

位置可以说很优越了，当年爆红，主要是沿路基本就没有次新二手电梯楼可以对比，选无可选之下，被炒家公司看中，除了本地客也吸引了一波金融客来投资。

小区是环城高速上盖，中间盖板做成了中央公园。

公园非常大，也把兰亭分为了东西两部分，东边是一期二期，2016年开盘，离学校、商业比较近，西边是比较新的三期，2018年开盘，离地铁站近。

兰亭以两房、三房为主，有少量四房大户型，定位就是刚需盘。开发商应该做梦都没想过，刚需的定位，后面居然被时代翻滚出了豪宅的价格。

一期、二期商业比较成熟，楼下就是商业街配套齐全，餐饮、理发、幼儿托管等都有，缺点就是没有生鲜超市和肉菜市场。

三期商业少点，感觉不太旺。

小区外围不远处还有一个肉菜市场，不想出门还可以通过外卖让朴朴、盒马、山姆送上门，约半小时就到。

（一期、二期商业）

学校方面，兰亭自带两个幼儿园，分别是天府幼儿园和前进幼儿园，对口前进小学和广州十八中。

看小区园林，绿化做的比较好，带一个空中花园，里面有一些公共健身器材和儿童乐园，目前维护的还不错。

不过，这个大花园不只是独属于兰亭的，不少周边其他小区的业主也会在这遛娃，享受同等配套。

（13栋花园实拍）

二、兰亭为什么会跌下神坛

乍一看是不是感觉还挺好？地处天河核心区，地段好，刚需小户型、交通方便、配套齐全、带花园园林、地段好，怎么会暴跌呢。

兰亭盛荟的价格腰斩似乎来的很突然，但实际上早有预兆，细扒就能看到原因：硬伤多，炒作泡沫太大

1 、噪音问题

因为高速上盖，兰亭最大的黑点就是吵。虽然说可以通过加装隔音窗解决，但普通人家天天不开门窗也是很难受的。 2021年2022年当时天河核心区没有电梯次新房可以选择，大家愿意忍，但回归到现在，用户考虑居住，那噪音就是很大的硬伤了。

不过兰亭各个组团楼栋差异也比较大，有人说没感觉有噪音啊，安静地很，也有人说住在这里，高速上的车流声吵得睡不着觉，快神经衰弱了。

2 学校不行

教育方面一直都是兰亭盛荟的短板，对口的前进小学不是名校，质量一般，现在买房用户都看学位，这一点就很下分。

3 产品陈旧、使用率不高

去小区看房，劝退因素还有小区内的高容积率与高梯户比。

最少的六户，还有8户，居住密度，谈不上舒适。

16栋是三梯八户，想想这么多人挤电梯的崩溃程度……

电梯楼道窄小

在售基本上是60-80的两房和80-90的小三房，稍微大点的户型使用率也不高，100多方才3房。

容积率高，梯户比高，刚需感强，用户自然只愿意掏合适的加钱。。

4 看似地段好，其实并不方便

当初大家看中兰亭，是金融城，周边配套强。

但小区整体抬高的设计，反而产生了与周边的割裂感，不利于业主去附近，需要绕路，没那么方便。

5 竞争冲击

早个几年，天河还没有什么供应，兰亭因为热门的天河东板块与刚需的户型确实相当能打，但今时早已不同往日，现在天河楼盘货量充足，供应也多了起来，黄埔也大量的新住宅供应，都是新规超实用率+名校，大家的选择也就也多了。

一条地铁站多座几个站，黄埔同样总价，使用率更高，楼龄更新，优势新规，100平能做到四房甚至五房。

就现在来说，大家都在卷，房地产开发商早已经是八仙过海，各显神通了，新推出的产品一代卷过一代，产品迭代快，在有的选的情况下，兰亭比不过比不过。

综上来说，回归到居住属性后，用户看到了兰亭的缺点再叠加区域选择供应增加，用户被分流，兰亭的价格回归实属正常。

三、实地感受

阿亭也很仔细的去看了各个组团的项目。

说实话，物业管理还是在线的，门禁严格。

从大门到楼栋大堂，都需要刷卡或者刷脸进入，保安也会主动询问陌生访客。不管是业主还是租客，去到不同的楼栋都要刷脸，保安看到生面孔都会进行询问登记。

门禁虽然严格，据我向业主了解，外卖、快递都能进，快递有专门分拣送上门的地方，外卖只要向保安登记就可以。

整个小区的物业维护不错，环境整洁，保养得宜。

小区内部道路干净，绿化修剪整齐，公共设施维护得都挺不错。儿童的游乐区、小区内的园林、以及外立面，都看不出这是一个已经交付使用了几年的小区。

（二期入口）

物业响应快，业主口碑普遍反响较好。随机与几位在花园散步的业主闲聊中，他们普遍对物业的服务表示认可：响应速度快，会解决问题，公共区域卫生搞得不错。

看得出来3块5一平物业费的日常维护，还是有在服务上花了心思的。不过也有业主认为，处理问题快是快，但是治标不治本。

关于价格和楼盘的二手市场情况，阿亭也做了了解，想置换出去的业主很多，贝壳上总共挂了255套。

2房户型最低挂盘价260万，在天河，次新楼，确实不算太贵。

3房业主想出手的更多，有175套在售。

大部分3房业主挂盘价格在300万以上，都可以谈，兰亭业主们还是想出手的。

其实最难的四房，兰亭刚需定位，4房因为面积原因总价高，但往往有这个预算的人要求也很高，兰亭满足不了，所以4房比较难走，但业主也有诚心让价的。

大家关心的噪音问题，阿亭也去看了，具体情况需要具体分析。

分楼栋、分位置来看。

部分楼栋，比如3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋噪音影响相对来说是不大的。这些在小区中间，面向花园，又有建筑阻挡，远离高速的楼栋，室内高频噪音感受并不明显，与普通临街住宅无异。

但是靠近高速，难免有低频噪音，这也是很多人所在意的。

（12栋开窗测量）

特定区域影响确实存在。主要集中在最靠近高速的那几栋，业主已经装好了隔音玻璃，关门窗后噪音会减弱，但低频震动感无法完全消除。如果你是对声音敏感的人，1栋、2栋、11栋、12栋、13栋、16栋需要慎选。

以上，就是阿亭看到的真实的兰亭。

退掉高光以后，兰亭其实还是有他的优势，第一，对于一定要在中心城区买房的人，兰亭的总价不高，相比起来是次新楼。第二，东圃确实去往哪里都方便，比一些新区要成熟，第三，绿化活动面积大。如果说一定要在市中心买房，对便利性要求高，不太考虑学位的，兰亭还是可以考虑的。