不少业主在缴纳物业费时，常会遇到名目繁多的额外收费。

这里要先说明：并不是叫这些名字的收费全都违规，是否合理，要看物业服务合同约定、当地政策以及收费流程是否合规。

近期，全国多地市场监管部门开展物业服务收费专项检查，对部分物业的违规收费行为进行查处，不少小区已经完成退费工作。

今天用大白话给大家梳理5类高频的疑似违规收费项目。大家可以对照自家缴费单据，做到心中有数，维护自身合法权益。


一、重复收取公共区域公摊能耗费
有些小区，物业费正常缴纳之后，物业还会单独再收一笔公摊电费、电梯运行费、楼道照明费、绿化用水费。

很多业主默认这笔钱是必须交的，其实要分情况来看。

根据《物业服务收费管理办法》，如果物业费采用包干制，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，已经包含在物业费成本当中。

这种情况下，物业再单独收取公共能耗费，就属于重复收费。

但有两种合法情形：一是物业费采用酬金制，能耗费可以按规定单独分摊；二是物业服务合同里明确写明物业费不含公共能耗，收费标准经过公示、征得业主同意。

各地监管部门已经处理过多起类似投诉。例如广州南沙某小区，物业违规重复收取公摊电费，经市场监管部门核查后，责令物业向业主退还25万余元。

大家可以找出物业服务合同，看清物业费的计费方式。若是包干制却额外收取公摊能耗费，可以保留缴费凭证，通过正规渠道反馈问题。


二、强制收取装修押金、不合理的装修管理费
新房装修阶段，是各类额外收费的高发时段。部分物业会向业主收取2000—5000元装修押金，还另外收取装修管理费、电梯使用费、出入证工本费等。

不少业主为了顺利进场装修，只能选择交钱。

依据《中华人民共和国民法典》以及各地物业管理条例：物业不得强制业主缴纳装修押金。

押金如果要收取，必须建立在业主自愿、双方协商一致，并在书面协议中明确约定退还条件与时限的前提下，物业不能以不交押金为由，禁止业主装修。

物业对装修现场进行巡查、提醒禁止拆改承重墙体，属于正常物业服务范畴，一般不得单独收取一笔“装修管理费”。

这里要做好区分：装修垃圾清运费不在此列。如果业主委托物业统一清运装修垃圾，在明码标价、双方自愿的基础上，可以收取清运费用；如果业主自行清运，物业就不能收费。

已经被强制收取不合理押金的业主，可以收集收据，先和物业协商退款；协商不成，可向住建部门、市场监管部门投诉。目前已有多个小区，经监管部门调解后，物业完成了押金退还。

三、代收水电气暖时，违规加收手续费与加价
很多老旧小区暂未实现水、电、气、暖单位直抄到户，费用暂时由物业代为收取。

相关政策明确：物业只是代收角色，只能按照供水、供电、供气、供暖企业公布的官方价格据实收费，不得额外加收服务费、手续费，不得私自抬高单价。

举个例子：供电部门公布居民电价是0.55元/度，物业代收时就不能按0.58元/度收取，多出的部分就属于违规加价。

个别小区物业每度电多加几分钱，长期下来，整个小区多收的金额可达几十万。陕西多地市场监管局就通报过类似案例，涉事物业被责令退费并受到行政处罚。

有一项费用需要单独说明：二次供水运维费。该费用是否收取、收取标准，要看当地政策与物业服务合同约定。设施大修、改造费用，一般可按规定申请使用住宅专项维修资金。

大家缴费时，可以把缴费单据上的单价，和供水、供电等官方公布价格做对比。发现加价，保存好票据及时维权。

四、未经法定业主表决，单方面提高物业费标准
物业费能不能涨价，决定权不在物业公司手里。

《民法典》第278条明确规定，调整物业服务收费标准，属于小区重大事项。

需要满足两个表决条件：专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决；经参与表决专有部分面积过半数、参与表决人数过半数的业主同意。

调价全过程还需要充分公示、征求业主意见。物业不能只贴一张通知，就直接提高物业费。

黑龙江汤原县曾查处一起物业悄悄涨价的案例，物业每平方米物业费小幅上涨0.03元，全县29个小区累计多收39万余元。监管部门核查后，督促物业完成整改退费。

业主平时可以多留意小区公告栏。如果发现物业费上涨，可以要求物业出示完整的业主表决材料、调价说明。

拿不出合法表决材料的涨价部分，业主可以提出异议，向街道办、住建部门反映。注意：原有合同约定的物业费仍应按时缴纳，有争议的只是擅自上调的部分。


五、重复收取新建商品房配套开户费用
购房者在买房时，房价当中已经包含了城市基础设施配套费，这笔费用由开发商缴纳。

但个别物业，在业主收房时，还会单独收取燃气初装费、暖气开户费等。

按照国家发改委、住建部门相关文件要求，新建商品房的城市基础设施配套费计入房价，不得再向购房人重复收取。

甘肃陇南部分小区曾出现物业违规收取天然气初装费的情况。监管部门介入调查后，督促物业分批为上千户业主办理退费。

这里要分清：禁止重复收取的是一次性的初装费、开户费。业主入住之后正常使用燃气、暖气产生的使用费，由业主按时向供应单位缴纳，这是合理的。

手里还保留当年缴费收据的业主，可以咨询当地住建部门，对照本地政策，判断该笔收费是否合规。


一、理性区分：哪些费用可以收，哪些不能一概否定
看完上面五条，很多业主容易产生一个误区：是不是物业所有额外收费都不用交？这个看法并不客观。

物业服务分为基础服务和增值服务。

基础服务包含小区保洁、安保巡逻、绿化养护、公共设施日常检修，这部分服务的费用包含在物业费内。

增值服务指物业额外提供的家政保洁、上门维修、专属车位托管等服务。如果业主自愿选择、明码标价、单独签订服务协议，物业可以收取对应的服务费。

大家可以记住三条简单判断标准：

1. 收费项目有没有写进物业服务合同；
2. 收费标准是否在小区内长期公示，做到明码标价；
3. 服务是否出于业主自愿，不存在强制捆绑消费。

另外，包干制和酬金制物业费模式，各地执行细则略有差异。就算允许公共能耗分摊，分摊方式、计算口径也需要公示，不能暗箱操作。

二、发现疑似违规收费，完整、文明的维权步骤
不少业主遇到收费疑问，不知道该怎么处理。维权不需要争吵，按照正规流程操作，效率更高。

第一步：完整留存证据
整理购房合同、前期物业服务合同、缴费收据、转账记录、物业收费通知、小区公示照片，全部做好备份。

物业服务合同是最核心的依据，重点查看物业费模式、各项服务包含范围。

第二步：友好沟通，书面提出疑问
可以几位业主代表一起，和物业负责人沟通，礼貌要求对方出示该收费项目对应的合同条款、政策文件依据。
沟通尽量留下聊天记录、书面问询材料，方便后续核查。

第三步：向对应主管部门投诉
协商没有结果，可以通过下面几个正规渠道反馈：

1. 12315（市场监督管理局，受理价格违规问题）；
2. 街道办事处、社区居委会（属地物业监督管理）；
3. 住建局物业监管科室（物业服务行业主管部门）；
4. 12345政务服务便民热线，统一登记分派办理。

提交投诉时，写清楚小区名称、收费项目、缴费时间、金额、证据清单，材料越清晰，越有助于工作人员处理。

第四步：推动成立业主委员会

单个业主维权力量有限。小区符合条件的，可以依法成立业主委员会。

业委会能够代表全体业主，监督物业收费情况，核查小区公共收益，协商物业服务合同内容。很多退费成功的小区，都有业委会统一组织收集材料，对接监管部门。

三、客观看待物业行业：整治是为了物业与业主双向向好
网络上关于物业的讨论热度很高，有人觉得所有物业都存在问题，也有人觉得不应该监管物业收费。两种看法都比较片面。

客观来说，绝大多数物业公司，都能够依照合同做好小区基础服务。园区卫生、门禁安保、绿化维护、设备报修，都需要专人运营维护。

当前各地开展物业服务收费专项整治，打击的是暗箱操作、重复收费、强制收费等违规行为，并不是全盘否定整个物业服务行业。

一方面，监管部门督促物业做到收费透明、有据可依；另一方面，业主也应当履行合同义务，按时缴纳合规的物业费。

双方互相监督、各自履行责任，小区居住环境才能越来越好。

现在全国不少城市都在推进物业服务收费全面公示、公共收益定期公开工作，陆续发布典型违规案例，就是要把小区各项收费晒在阳光下，减少信息差。

四、给业主的几条日常小提示
1. 缴纳物业费前后，可以抽几分钟看一眼小区公示栏。正规物业需要公示服务项目、收费标准、投诉渠道。找不到公示内容的，业主有权要求物业出示。
2. 每一笔缴费，都记得索要票据，纸质发票或者电子收据都可以。不要直接向私人微信转账不留凭证。多年之后如果遇到退费机会，票据就是重要证明。
3. 邻里之间可以互相分享政策信息，但维权一定要走官方渠道。不要采取拒缴全部物业费、堵门等过激方式，容易给自己带来不必要的法律风险。有争议的收费项目可以投诉，合同内约定的物业费应当正常缴纳。
4. 大家可以简单了解《民法典》和当地物业管理条例。不用成为法律专家，知道自己有哪些基本权利，就不容易被模糊的收费名目误导。

写在最后
物业收费和每一户家庭都息息相关。上面提到的5类收费，大家可以逐条对照自家小区情况。

并不是所有同名收费都一定违规，但每一笔收费，都应当有合同约定或者政策支撑，做到公开透明。

目前多地已有小区完成退费，但维权需要一定周期，能否退费要结合合同约定、地方政策和个案实际情况来看，不能一概而论。

✅免责声明：本文仅作民生普法科普，不作为维权裁决依据。各地物业收费细则存在差异，项目是否合规以物业服务合同、当地住建及市场监管部门官方答复为准。文中案例来源：各地市场监督管理局公开通报。

互动话题：你们小区有收取公摊能耗费、装修押金这类项目吗？你觉得小区收费公示做得怎么样？欢迎在评论区理性留言讨论。如果觉得这篇科普有用，可以收藏转发给邻居，一起了解业主合法权益。