10月20日，国家统计局公布了前三季度经济与房地产数据。
从表现来看，房地产与宏观经济出现了明显分野：
经济表现相当飒，房地产则继续陷入深度调整。
01 | 前三季度GDP增速，略高于预期国家统计局披露：
初步核算，前三季度国内生产总值1015036亿元，按不变价格计算，同比增长5.2%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.4%，二季度增长5.2%，三季度增长4.8%。
5.2%的增速，略高于市场预期。
时代周报披露，之前浙商证券、中金宏观等8家机构预测的前三季度GDP增速平均值为5.1%。
从季度走势来看，经济下行压力犹在。
不过，完成全年定下的5%左右的增速目标，基本妥了。
从三驾马车的动力来看，消费与出口在支撑。
投资方面：前三季度，受房地产投资下滑过快影响，固定投资由正转负，下降了0.5%。
消费方面：9月份，社会消费品零售总额41971亿元，同比增长3.0%。前三季度，社会消费品零售总额365877亿元，增长4.5%。
前三季度，最终消费支出对经济增长贡献率为53.5%，比上年全年提升9.0个百分点，拉动GDP增长2.8个百分点。
其中，三季度最终消费支出对经济增长贡献率为56.6%，较二季度再提升4.3个百分点，拉动GDP增长2.7个百分点。
出口方面：前三季度，货物进出口总额336078亿元，同比增长4.0%。其中，出口199450亿元，增长7.1%；进口136629亿元，下降0.2%。
多家媒体用“超预期”来形容。
分产业看，三季度经济增长主要的拉动力量仍是第三产业，其增加值同比增长5.4%，高于同期GDP增速，对经济增长的贡献率为61.8%；第二产业和第一产业增加值分别增长4.2%和4%，低于经济总体增速，对经济增长贡献率分别为31.3%和7%。
恰如国家统计局在新闻发布会上所说：
尽管外部环境复杂演变，经济发展面临不少压力，但我国经济“稳”的格局、“进”的势头、“韧”的特性没有改变，保持稳中有进发展态势具有坚实支撑。
02 | 房价，无一城不降和宏观经济的稳截然不同，房地产跌幅不断扩大。
第一，房地产投资跌幅扩至最大。
国家统计局披露：
前三季度，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%；其中，住宅投资52046亿元，下降12.9%。
全国房地产投资增速4月份开始，再次进入两位数下跌周期。
房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况，这一数值自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正。
今年前三季度房地产开发投资增速跌幅扩至2021年以来最大，以此规模预估，全年房地产投资将跌至9万亿附近。
财政部公布的卖地收入，更是直接将土地市场的寒冷放在了台面之上。
2024年全年卖地收入48699亿元，较2021年高点下跌了44%。
今年前三季度的卖地收入，继续降至22302亿元。
第二，商品房销售面积与销售额，跌幅扩至年内最大。
国家统计局披露：
1-9月份，新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%；其中住宅销售面积下降5.6%。新建商品房销售额63040亿元，下降7.9%；其中住宅销售额下降7.6%。
首先要明确强调一下，自2021年以来，商品房销售面积与销售额一直在下跌，也从未回正过。
去年跌幅在不断收窄，到今年春节月份，跌幅收窄至10%以内。
今年4月份是分水岭，从4月份开始无论是商品房销售面积还是销售额，跌幅均在扩大。
前9个月商品房销售面积同比下跌5.5%，较前8个月跌幅扩大了0.8个百分点。前9个月销售额同比下跌7.9%，较前8个月跌幅扩大了0.6个百分点。
两个数据的调整幅度，均常年最大。
以前三季度的商品房销售面积与销售额来估算，今年全年商品房销售面积和销售额大概率会跌至“双8”。
从大区域来看，东部、中部、西部、东北，无论是房地产投资、商品房销售面积还是销售额，均在调整。
前9个月，房地产投资东北跌幅最大，同比下跌了23.4%。其次是东部、中部，跌幅都在两位数以上。
前9个月商品房销售面积与销售额，均是东部跌幅最大。
第三，出现了今年内首次，70个城市二手房全线下降的局面。
商品房销量与销售额跌幅扩至年内最大的另一面，是房价跌幅面不断扩大。
和销量转折点一样，也是从4月份开始。
国家统计局披露的数据显示：
2025年4月，新房价格环比上涨城市数量为22个，较上月减少2城；下跌城市有45个，较上月增加4城。二手房价格方面，有5城房价环比上涨，较上月减少5城；下跌城市64个，较上月增加8城。
2025年5月，新房价格环比上涨城市13个，较4月份减少了9个；下跌城市53个，比上月增加了8个。二手房价格环比上涨城市3个，较上月减少了2个；下跌城市67个，较上月增加了3个。
2025年6月份，新房价格环比上涨14个，较5月份增加1个。下跌城市56个较5月份增加3个。二手房环比下跌城市69个，较5月份增加两个，仅西宁一城上涨。
2025年7月，新房价格环比上涨城市6个，较6月份减少8个。下跌城市60个，较6月增加4个。二手房环比下跌城市68个，较6月份减少1个，仅太原上涨，西宁持平。
2025年8月份，新房环比上涨城市9个，较7月增加了3个。下跌城市57个，较上月减少了3个。二手房环比下跌城市69个，较上月增加1个。
10月20日，国家统计局同步公布的，还有9月份70个大中城市新房与二手房价格变化情况：
第一，9月份70个大中城市，新房环比上涨的城市5个，较8月份减少4个。下跌城市63个，较8月份增加6个。
第二，9月份70个大中城市，二手房价格无论环比还是同比，无一城不降。
其中江西赣州，无论新房环比还是二手房环比，跌幅均位居全国第一。
03 | 还要调整多久尽管8月开始，北京、上海、深圳再次救市，但就目前的形势来看，这一次的效果几乎没有。
四大一线城市的二手房价格均在下跌。
四季度无论是否出台像去年924一样的新政，都不会改变房地产仍会继续调整的局面。
换句话说，房地产仍会继续调整，短期内仍看不到停下来的迹象。
尽管目前全国房价已经连续调整了三年多，但在房价调整的同时，大家的收入也随之调整。
过去几年的大环境下，民众的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及关税大战、全球局部战争带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
更为关键的是：
第一，现在市场再次进入了调整深水区，观望再次成为主流。
第二，观念转变。
年轻人不愿再为高房价压上余生。
这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。
钱的终极功能，不是用来买物，而是用来买清闲，买自由空间，买不被定义的人生。
而不是买后半辈子的房贷，买不敢请假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。
第三，杠杆率不同。
上一轮房价上涨，已经掏空了很多家庭的6个钱包，拉满了居民家庭的杠杆率，很多家庭再也加不动了。
2021年开始，我们的居民杠杆率已经纹丝不动，这意味着杠杆率已经到达极限。民众再也没有钱来买房了，没有能力去负债。
第四，人口形势不同。
人口已经三连降了。
2021年，中国人口增量创新低，2022年正式见顶开始负增长，当年减少了85万人，2023年加速减少，减少了208万人。
2024年，继续减少139万人。
人口下降，首当其冲的便是楼市。
因为人口是楼市短期、中期、长期的决定性因素。
以上四点，就是连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短的根本原因。
本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。