提起房价，许多人都认同“人口总量下滑=房价下跌”这条规律。
人少了，住房需求就会萎缩，房价似乎理应走低。
但观察日韩两国的现状，这条规律却出现了显著的例外：人口在减少，核心城市的房价却持续走高，甚至涨得更猛。
日本是全球老龄化最快、生育率最低的国家之一，2023年全国公示地价却创下33年来最大涨幅，东京核心区房价近年来持续走高。
韩国同样面临低生育率困局，首尔房价却长期在高位徘徊，与非首都圈地区的冷清形成鲜明对比。人口曲线向下，核心楼市却向上。
在韩国，这股逆势上涨的势头正被一股新的资金推动。全球对人工智能半导体的旺盛需求，大幅推高了韩国股市。
韩国政府却面临一个难题：无法说服民众把钱留在股市。越来越多的韩国人把炒股收益投入已经过热的房地产市场。
英国《金融时报》驻首尔记者丹尼尔·图德，对这一现象作了分析。
把图德的分析与日韩核心楼市的整体走势放在一起看，推动房价逆势上涨的力量大致可以归为三股：一是股市财富回流楼市，二是根深蒂固的“房产只涨不跌”观念，三是机会与财富向首都圈集中的虹吸效应。三股力量相互叠加，使核心城市房价与人口走势背道而驰。
据图德介绍，今年前三个月，从股市流入高价房产的资金略低于30亿美元，主要流向首尔江南等房价最高的地区。
这些资金并非分散进入全国各地的住房市场，而是集中涌向首尔最核心、最昂贵的区域，进一步推高了这些地段原本就居高不下的价格。
图德特别指出，这一统计时段早于韩国综合股价指数后来出现的最大涨幅。也就是说，这部分资金是在股市尚未冲上最高点时就已转入楼市的。
照此推断，随着股指此后进一步上涨，投资者手中可供变现的收益更多，从股市流向楼市的资金压力也可能随之加大。
在他看来，比总额更值得关注的是比例变化。在韩国，购买这一价位的房产时，资金来源中通常只有约4%来自出售股票；如今这一比例升至约13%，大约是常态的三倍。
从4%到13%，数字变化看似不大，背后却意味着买房资金的结构发生了明显改变。
30亿美元的总额本身未必惊人，但股票变现资金在高价房购买资金中的占比明显上升，说明股市收益正以高于以往的速度转化为房产投资。
换句话说，股市上涨并没有把资金牢牢留在资本市场，反而为楼市开辟了一条新的资金来源，成为推高首尔房价的新燃料。
为什么政府希望资金少流入楼市？图德首先从长期形成的投资观念说起。过去几十年里，韩国人逐渐认定房地产几乎是唯一值得投资的资产。
韩国股市长期表现平平，没有明显上涨，直到最近一年左右才大幅走高，背后原因多种多样。
相比之下，人们普遍相信房产只涨不跌，首尔尤其如此。这种观念一旦形成，就会自我强化：越多人相信房价会涨，就越多人把钱投向房产，房价也就越被推高。
图德指出，这种观念的直接后果，就是房价被推到了很高的水平，购房门槛随之水涨船高。
第二个层面，是总统李在明的经济理念。图德说，李在明推崇他所说的“生产性资本”。按照这一理念，投入房产的资金不能带来产出，只是在存量资产上反复推高价格，因此他更希望民众把钱投向股市，让资金流向能够创造价值、支持企业发展的领域。
把这两点放在一起看，政府面对的局面颇为矛盾。股市终于上涨，本是引导资金留在资本市场的难得机会；但民众的“房产信仰”根深蒂固，不少人把股市当作积累财富的跳板，赚到钱后又转回楼市。股市上涨反而为楼市输送了新资金，与政府的初衷背道而驰。
这种信仰之所以难以动摇，也与核心城市房价的现实走势有关。
在人口总量下滑的背景下，首尔、东京这类核心城市的房价并未如常理那样走低，反而长期坚挺甚至持续上涨。
现实的价格表现不断印证“核心地段房产不会跌”的判断，也让资金更愿意向这些地方集中。
那么，谁在这一轮资金转移中获益？图德援引了摩根士丹利经济学家凯瑟琳·吴的观点。
凯瑟琳·吴曾就此撰写报告，她指出，股市收益的大头流向了本就相当富裕的人群。股市上涨带来的财富增长，并没有平均分配到社会各个阶层。
图德据此判断，工薪阶层或原本资产不多的人，靠炒股赚到足以买下一套公寓的钱，这种情况应当比较少见。
从股市转入楼市的资金，主要来自已有相当财富的群体，他们借股市上涨扩大收益，再投入高价房产。普通家庭借此改善住房条件的机会十分有限。
与此同时，年轻人的处境更加艰难。图德解释说，在韩国，有抱负的年轻人往往会被吸引到首尔，因为机会都集中在那里。
但即便有一份不错的工作，他们也买不起公寓。年轻人必须去首尔谋发展，首尔的房子却离他们越来越远，这是韩国住房问题最尖锐的矛盾之一。
这正是“都市圈虹吸效应”的典型表现。全国人口总量在下滑，但就业机会、优质资源和人口持续向首都圈集中，核心城市的住房需求并未减少，反而在集聚中不断增加。日韩核心楼市的逆势上涨，本质上就是这种虹吸效应对冲了全国人口总量下滑的结果。
首尔房价长期高位徘徊，而非首都圈地区相对冷清；日本东京核心区房价持续走高，与全国人口减少的大背景同样形成反差。对年轻人而言，选择城市就是选择未来。但当选择集中指向少数几个大都市时，这份未来也伴随着越来越沉重的房价负担。
图德的判断，其逻辑链条可以概括为：股市收益主要集中在富裕人群；这部分收益又以高于以往的比例流入首尔高价房产；首尔房价因此承受更大上涨压力；而首尔恰恰是年轻人谋求发展必须前往的城市。三股力量在首尔这一个点上交汇，形成合力。
在这一结构下，资产已多者可以通过股市和楼市双重渠道积累财富，资产尚少的年轻人则因房价高企更难拥有住房，财富差距由此可能进一步拉大。图德预计，如果这一趋势延续，情况只会更糟，不平等也会随之加剧。
需要说明的是，这是他对未来走势的判断，并非已经发生的结果。
房价问题之所以棘手，还在于它的政治分量。图德形容房价是一块“政治香蕉皮”，稍有不慎就会摔跤。
在韩国，房价从来不只是经济问题，它直接关系到千家万户的财富与生活，也因此牵动着执政者的政治命运，任何政策调整都会被放大审视。
他分析说，作为总统，你不希望房价下跌，因为有房者会怨恨你；但也不希望房价涨得太多，因为没能买上房的人同样会怨恨你。有房群体和无房群体的诉求相互对立，政策无论偏向哪一方，都可能招致另一方不满，这让政府在调控上很难找到令各方满意的平衡点。
正因如此，图德认为房价问题足以左右总统选举的结果。而对普通民众来说，这个问题也带来了切实的痛苦：有房者担心资产缩水，无房者担心永远追不上房价，尤其是那些怀揣梦想来到首尔、却始终无法安家的年轻人，感受最为直接。
当都市圈虹吸让首都与其他地区的楼市冷热分化，房价议题所牵动的就不只是有房者与无房者之间的分歧，还叠加了首都圈与非首都圈的落差。股市财富回流楼市，又让这种分化多了一重推力，政府在房价问题上进退两难的处境也因此更加突出。
综合来看，日韩核心城市房价与人口走势背道而驰，并不违背供求规律，而是需求在空间上高度集中的结果。
在韩国，人工智能芯片需求带动股市大涨，政府希望借机推动资金留在资本市场、投向能带来产出的领域，但相当一部分股市收益又流回了首尔高价楼市。
股市财富回流、“房产只涨不跌”的信仰、都市圈虹吸效应，这三股力量共同推高了核心城市房价。今年第一季度，股票变现资金在高价房购买资金中的占比由通常的约4%升至约13%。
图德认为，这一趋势若持续，将使年轻人更难在首尔购房、加剧社会不平等，并让本就进退两难的政府面临更大的政治压力。人口越降、房价越涨的反常现象背后，是财富与机会日益集中的现实。