今天，广州规自局正式公布了《天河区珠江新城东区AT1113规划管理单元的控制性详细规划》。
这次控规调整，绝不是小修小补，它将决定未来几年广州楼市、商业和城市格局的走向。一言以蔽之：马场这台“发动机”一旦启动，整个珠江新城、金融城，乃至广州核心资产的天花板都将被它顶开！其实在昨天，现场公示文件就已张贴出炉。
马场中央公园与超级城市绿链的衔接关系示意图
这无疑是奔着国际一线城市“中央公园”模式去的，极大地提升区域的生态和宜居性。
规划效果图（来源：广州天河发布）
3. 楼市焦点：22万㎡豪宅，打破珠城“断供”魔咒！约5万㎡的居住用地，规划总建面约22万㎡！
位置在地块东侧，紧靠潭村路，规划紧邻中央绿轴和商业。
各位，珠江新城新房已经“断供”多少年了？掰着手指都数不清。
马场这22万㎡的豪宅一出来，简直是久旱逢甘霖。
加之，地块景观视野极佳，容积率粗估在4左右，妥妥的高端住宅。
它的起价，恐怕直接要对标甚至超越天河面粉厂项目。
业内已经算了：如果按琶洲最高地价来算，光是这块宅地，价值就可能突破160亿。
4. 教育惊喜：牛校要来了？利好周边控规显示，地块最东侧还规划规划新增36班小学和幼儿园用地。
这意味着，珠城东区极有可能新增一所优质“牛校”。
规划中小学用地目前现状为停车和汽修场
对于周边的业主，以及未来马场新盘的买家来说，这简直是重磅福利。
教育资源永远是楼市的“硬通货”，这个配套，无疑是给板块价值又加了一把火。
当然，马场地块控规调整，价值绝不仅仅在于多了一块豪宅地或多了一个商场。
它的意义，是彻底改变广州CBD的格局。
一来，它是珠金琶“超级CBD”成形的关键拼图。
马场地块正好位于珠江新城和金融城（起步区西区）的几何中心。
此前因为马场的存在，这两大广州核心板块一直处于“割裂”状态，中间有明显的“断裂带”。
这次马场规划实施后，将彻底消除这道鸿沟。
一方面，交通路网大打通。规划新增5条道路，优化金穗路隧道、花城大道等主干道，打通珠城东区到金融城的交通“任督二脉”。
未来开车，去金融城可能就几分钟的事。
另一方面，空间融合与功能联动。
马场将作为桥梁和中心地带，承接珠城的金融、总部功能和金融城的数字科创、产业创新，加速两大CBD的融合。
可以说，马场一动，“珠江新城-金融城-琶洲”组成的超级CBD，将提升到一个前所未有的高度。
二来，马场地块预计投资超151亿！基建“三同步”确保落地速度。
在规划文件出炉前，地块配套的“军粮”已经到位了！
今年7月，马场片区城市空间提升及基础设施配套建设项目已备案，总投资额突破151亿元。
包括市政道路、下穿隧道、公交站、地下停车场、体育设施等。
公告显示，马场地块的建设单位是广州越诚达有限公司，也就是越秀集团旗下子公司。
更关键的是，这个基建项目的建设周期是2025年7月到2028年7月。
这意味着，未来商住地块开发，很可能会和基建工程实现“空间规划同步、建设周期同步、交付节点同步”的“三同步”！
信号也相当明确，这次马场是动真格了，不仅要建，还要快！
马场控规调整，最直接的影响是什么？谁会是最大的受益者？
毫无疑问，珠江新城东区的现有楼盘是第一批受益者。
一是地价，大概率会创造新的天河、乃至广州楼面价记录。
二是房价，马场项目将打破珠城新房断供的僵局，以其核心地段、顶级配套和稀缺性。
业内预计，马场地块项目将成为广州豪宅市场的“新标杆”，极大可能刷新广州豪宅的天花板价格。
面对如此顶级的地块，可以预见，头部房企必然会摩拳擦掌，一场激烈的“世纪土拍”在所难免。
总的来说，沉睡二十年的马场，这次以一个“超级综合体+中央公园+顶级豪宅”的高能级姿态华丽归来。
它不仅是珠城最后的拼图，更是连接双核、创造更有想象力的“超级CBD”的战略中枢。
不过话说回来，控规出炉虽然让马场重回聚光灯下，但要真正从“规划图”走到“施工图”，中间还有几道难关要跨。
首先，是股权和土地问题。
马场地块的权属相当复杂，涉及国企（广永）、区属平台（天河投资、新塘商业运管）、以及村集体（石牌、石东村）等多方主体。
其次，马场停运后还积累了大量债务和资产纠纷，亟需在推进前彻底理清。
在进入招拍挂前，还得先完成收储、报批等一系列流程。
换句话说，控规只是“第一步”，真正的落地，还需多部门协调、利益共识、节奏磨合。
但好消息是，广州在这类“复杂地块整合”上经验丰富。
当机制理顺、权属落地，马场的推进速度，很可能超出预期。
按照目前节奏业内推测，土地挂牌最快也要1-2个月之后。