人类的悲欢并不相通，楼市的两极分化更是如此，如今的房子越贵越好卖。

前段时间开盘的上海超级豪宅「高福云境」，25套约600㎡、总价约1.3-1.7亿的高区超大平层，开盘日光。

广州珠江新城的「保利玥玺湾」，江景顶豪，均价17万/㎡，11月开盘当天成交236套，创下106亿的销售额，刷新2025年全国单盘首开销售纪录，成为全国首个首开破百亿的顶豪项目。

继上海、广州、香港等地顶豪爆火后，深圳终于也迎来了顶豪的狂欢盛宴，一下子来了四大天王——「深圳湾沄玺」、「中信信悦湾」、「GCC联泰超总湾」、「后海招商玺」。

从拼地段到拼产品，从讲资源到讲综合价值，顶豪四子都占据着稀缺地段、汇集了顶级资源，个个摩拳擦掌，迎来一场史诗级对决。只有产品力、资源力、品牌力、圈层力均达到顶尖水平的项目，才能在这场竞争中胜出。

考验深圳土豪们眼光与实力的时候到了！选择不同的顶豪，本质上是选择不同的生活方式和资产配置逻辑。

深圳顶豪市场上一次如此热闹还是在十年前，当时涌现了「深圳湾1号」、「深业上城」、「华润悦府」等项目。

今天介绍的「GCC联泰超总湾」，以一己之力占据深超总8%的用地面积，容积率仅3.0，是深超总近20年来唯一低密涉宅项目，涵盖海景+湿地+城景三重稀缺景观，部分户型采用 270° 环幕视野设计。

项目地块是2004年由联泰地产取得，早年联泰建设滨海大道后返还赠送的用地。

主打300-1000㎡顶豪公寓及16套合院别墅，定位为全球湾区奢居藏品。

目前已经开放样板房，验资2000万可参观，预计12月份开盘入市，首推T3栋约123户。

很多人说，公寓怎么能和住宅比？

其实在豪宅市场上，住宅和公寓差异并没那么大。

大佬们大多现金充足，追求住得爽，主打一个有钱、任性。

今天就来详细分析「GCC联泰超总湾」，看看它究竟值不值得买？建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。

「GCC联泰超总湾」位于南山深超总基地核心区，深湾四路与白石四道交汇处东北侧，东面是「华侨城蓝楹湾」，南面是TCL和学校用地，西面是京东深圳总部，北面是华侨城湿地公园。

深圳湾超级总部基地是深圳定位最高、分量最重、影响最大的重点建设片区之一，占地约1.17平方公里，规划总开发建筑面积约520万㎡，政府直接投资规模约3000亿，堪称深圳面向世界的城市会客厅，被赋予了打造全球城市巅峰之作的使命。

这里的摩天大楼比肩接踵，设计也很高端，基本全是世界顶级设计事务所。

目前已吸引招商银行、中国电子、京东、OPPO、大疆、恒力国际等20余家世界500强及行业巨头入驻，每平方公里2564亿的投资强度，未来将承载深圳近五分之一GDP，集聚25-30万高端人才，形成万亿级产业集群。

这里也是全球唯一被山、海、湖、湿地公园、果岭五重自然资源包围的总部基地。

众所周知，深圳的发展重头戏在西部，从海上世界到深圳湾公园，再到红树林湿地；从前海蛇口自贸区到后海金融总部，再到深超总......

这些无法复制的滨海岸线与最高端产业集群，都在一条长约15公里的黄金海岸线上汇集，也沉淀着深圳的城市财富。

最近1年深圳成交单价超20万/㎡的顶豪，有60%集中在深圳湾。

最近3年，这里更是诞生了单价36.6万/㎡的顶豪成交纪录。

值得注意的是，环顾这条15公里的滨海豪宅带，多以内海或朝东向海景为主。

而「GCC联泰超总湾」有坐北朝南的地理优势，不仅拥有一线南向无敌海景，并且集山、海、城、湿地公园等多元景观于一体，完全颠覆了深圳湾海景豪宅的视野景观体验。

项目西面近瞰深超总国际总部建筑群、东面俯瞰欢乐海岸、红树林生态湿地公园、北面紧邻华侨城国家湿地公园、天鹅湖，还可远眺世界之窗文旅地标、福田CBD……

每一座全球卓越城市都有一个中心，汇聚全世界的灼热目光。

从纽约曼哈顿到伦敦金融城，从新加坡滨海湾到东京银座，从香港维港到深圳湾......

正如「纽约one57」、「伦敦海德公园1号」、「悉尼Bennelong公寓」、「香港半山傲璇」最引以为傲的：核心地段+稀缺景观+独一无二的产品，「GCC联泰超总湾」也有希望成为全球富豪的选择。

【交通地铁】

地铁上盖，紧邻地铁9号线深湾站，接驳2号线红树湾站，地铁可以直达南山科技园、后海总部基地、前海、太子湾、香蜜湖、车公庙、福田CBD等地。

未来还有规划中的29号线和穗莞深、深莞城际轨道，采取TOD模式实现站城一体化，无缝接轨三地铁换乘，引入城市航站楼值机服务，可实现快速直达深圳湾口岸、以及与前海片区高效连接。

如果是自驾，项目紧邻滨海大道、白石路，1.5公里辐射深南大道和沙河西路等主干道，可以快速通达南山、福田等核心区域。

滨海大道综合改造工程还将打造地下四层立体交通，汇聚城市道路、公交系统和城际铁路，成为交通核心节点。

【商业配套】

自带约1.4万平米的高端定制商业，周边有京基百纳商业+「万科臻湾汇」的10万㎡睿印商业，再远一点还有万象前海、深圳湾万象城等顶级商圈。

【教育资源】

未直接配套学校，但深超总基地内规划有国际学校，周边还有南山实验集团华侨城高级中学、南山实验集团深湾小学、深圳外国语学校（国际部）、南山实验集团白石洲学校等。

【生活配套】

南向直面深圳湾17公里海岸线，北依华侨城国家级湿地公园（68.5万㎡），东望欢乐海岸及红树林生态区，形成“山、海、湖、城”四位一体的生态格局。

滨海大道下沉后，地面将连通深圳湾超级总部基地和深圳湾公园的上盖中央绿轴，引入最网红的城市公园深圳湾公园。

「GCC联泰超总湾」由4栋超高层公寓、2栋高层办公楼、19套独栋董事公馆、16套合院别墅及约1.4万㎡高端定制商业构成。

超高层公寓T1栋52层、T2栋57层、T3栋58层、T4栋63层。

首推T3栋约123套，层高3.6米，3-37层为5梯3户，面积303-327-401㎡；39-57层为5梯2户，面积401-570㎡；58层为5梯1户，面积1000㎡。

避难层设置在9、23、38、49层。

外立面采用巨幅玻璃幕墙+香槟金铝材装饰线条，设计大胆超前，既现代又简约，质感十足，一看就是高端豪宅。

景观面非常震撼：西北有靠，东南无挡。

南瞰深圳湾全海景，北观华侨城国家湿地公园、世界之窗、锦绣中华、民族文化村；东面为「华侨城蓝楹湾」别墅群、欢乐海岸、红树林公园。

来感受一下样板房的惊艳景观（不过这次开的T3栋会被T4栋挡住一部分，T4栋是东端超高层，景观最佳）：

主打总裁级大平层，5种主力户型（304-1000㎡），层高3.6-3.9米，通燃气、配备超大阳台，部分户型采用270°环幕视野，使用率70~75%。

【304㎡两房三卫】

位于3栋低区3-37F，最大的亮点是动静彻底分区，大横厅出超长阳台，客餐厅及卧室都朝南向，是低区景观面最多最好的户型。

不足就是只做了两房，且存在暗卫。

【327㎡三房四卫】

位于3栋低区3-37F，东北朝向，主卧双面采光，视野开阔通透，空间尺度都不错，就是朝向欠佳，两个次卧也都朝北，两个暗卫，且无法看海。

【402㎡四房四卫】

位于3栋低区3-37F，端头位置，可享受三面采光，客厅及主卧朝南看海，除了书房，其它卧室全部为套房设计。

个人认为这个是综合优选，该有的功能和尺度都给到了，雅布朴希尔伯格的装修设计也很好的平衡了奢华感和居住舒适度。

缺点就是主卧整体尺度偏局促了一点，以及两个次卧都朝北。

结构很像「招商玺」425㎡，只是空间肯定不如425㎡。

【568㎡四房五卫】

位于39-57层，端头位置三面采光，不仅动静分区，主卧和其他三个次卧也分区，私密性更佳。

客厅和主卧为东南朝向，景观、朝向、空间尺度、功能分区都很不错。

综合分析户型、价格、噪音、朝向、景观、视野、日照等因素，给出选房顺序。

【价格参考】

详细售价未定，吹风价37楼以下中低区11-16万/㎡，39以上高区16-22万/㎡，据说开盘有惊喜。

总价3000万起，别墅吹风价5个小目标。

这个产权、这个总价，确实门槛不低。

有钱消费又不介意产权的话，可以考虑。

【周边价格】

在深超总板块中，居住项目屈指可数：

早期住宅只有2004年入市的「中信红树湾」，当年售价约9200元/㎡；

以及2005年面世的「红树西岸」，凭借2.5万/㎡的价格创下当时深圳大平层最高纪录，目前二手房挂牌均价在14.5万。

此后多年，这一板块再没有任何住宅楼盘入市。

直到2023年，中海以125.32亿竞得深超总T207- 0060地块，建成后的「中海深湾玖序」于2024年入市，500多套房，毛坯均价约13.3万/㎡，目前已经基本清盘。

目前周边的公寓有「万科臻湾汇」：小户型74-88㎡复式挂牌均价13万，大户型247-311㎡挂牌均价16万。

「万科SIC65公馆」340-620㎡，2023年开盘单价13万起（已售罄）；

「超总壹号」118-605㎡单价7.5万起。

稍远一点的二手市场竞品还有：

「深圳湾1号」：均价25万/㎡，但楼龄超10年，且缺乏低密生态资源。

「恒裕滨城二期」：单价20万/㎡，但户型设计偏陈旧，社区配套也不足。

「华润悦府」：单价18万/㎡，定位偏改善，但顶豪圈层属性没那么纯粹。

相比之下，「GCC联泰超总湾」在容积率、生态资源、景观视野、户型创新上都有不错的优势，但价格门槛也更高，适合不差钱的大佬。

【亮点分析】

位置：位于深超总核心区位，对标纽约曼哈顿，地理位置极其优越。

景观：不可复制的稀缺景观，看海景+湿地+总部集群。

品质：国际大师设计，纯大户型顶豪配置，装修4万/㎡，号称要超越「深圳湾1号」。

【缺点提醒】

产权：商办类产品，40年产权，交易税费高，且流通性低于住宅。

总价：公寓3000万起，别墅亿元起，门槛很高。

开发商：联泰集团近年应收下滑，2024亏损近44亿，存在资金链风险。

竞争：2025年四季度深圳将集中入市5个滨海豪宅项目（总货值超1000亿），要分流掉不少客群。

【总结】

深超总从位置和朝向上来看，是最好的居住地块，但整体还是以商务办公为主导，并没有一线在售看海项目，唯一一个也是十几年前的「红树西岸」。

在卖的「中海深湾玖序」，基本上已经去到第三排，只能少量高区看海，未来也没有一线海景。

「万科SIC65公馆」最大的问题是只有少量能看海，而且设计也不是按居住打造的，所以产品上有瑕疵，「神州数码」也是同样的问题。

「GCC联泰超总湾」是这些项目里综合素质最好的，景观面开阔，南面看海，有深圳湾，还有城市景观，层次很丰富，产品定位也很高端，有对标「深圳湾1号」的想法。

稀缺，是顶豪价值的护城河。

顶级区位、山海城三重景观、顶豪配置、圈层纯粹，里里外外也确实舍得砸重金打造，还请来一堆外国大师，出品确实打动人。

业主几乎就是清一色真有钱，居住纯粹度很高。

顶豪四子应该怎么选？

「深圳湾沄玺」——后海地王

身处深圳湾顶豪板块，最后一块宅地，周边环绕着字节、阿里等科技巨头，500米内覆盖深圳湾文化广场、人才公园，2公里内集齐万象城、海岸城等顶奢商圈。

但容积率高达7.59，低楼层被周边写字楼遮挡严重，园林也小。

户型不通透，总价3000万起，小面积只配拥有最差的西向和北向。

最有价值的在高区和超高区的大面积产品。

「中信信悦湾」——极致海景

三面环海，主打海景，350㎡主力户型东向直面深圳湾。

临近蛇口老城区，配套成熟，烟火气更浓，附近的东角头歌剧院落地后有一定增值预期。

但总价4000万起，使用率仅72%，单价高达20-25万，门槛为四子中最高。且中信城开首次试水顶级豪宅，产品力还有待市场检验。

「后海招商玺」——高性价比

顶豪四子中门槛最亲民，均价12-18万、总价2790万起。

500米范围内覆盖育才系名校，600米直达宝能all city商圈、四海公园等生态资源，更为宜居。

产品设计上主打安全，偏保守。

招商蛇口操盘，一定程度保障了交付信誉和后期运营能力。

但是地块只有1.5万平，内部活动空间不足。

且周边城市界面不佳，工业七路早晚高峰拥堵严重。

传统的资产配置型买家选「后海招商玺」更稳，品牌信誉和保值能力是明牌。

自住、偏好一线海景，且追求增值能力的买家可以选「中信信悦湾」。

追求生活便利的年轻二代/新贵，或者不差钱的大佬购买收藏品，会偏好「深圳湾沄玺」。

不在意产品属性，最求设计感、奢华感，或者买来做招待用会所的，可能选择「GCC联泰超总湾」。

不过，顶豪四子的客群高度重叠，基本都是企业主、金融高管、科技新贵，相互间竞争也会非常激烈，很好奇最终会交出怎样的答卷，市场又会如何买单。

大家拭目以待吧！

综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。

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