在刚刚闭幕的二十届四中全会上，“推动房地产高质量发展”首次被正式写入会议公报。

这一表述意味着中国房地产行业正式进入由“规模扩张”向“品质提升”转型的关键阶段。而行业的逻辑也经历着从“有房住”到“住好房”的转变。

关于“好房子”，实际上已经有很多企业或主动或被动地早已开始实践。

不过，在“好房子”的理论与实践在同步推进的同时，市场上也不时有担心的声音出现，即“好房子”是否对二手房造成了巨大的冲击。

环环觉得，当我们在谈论“买新还是买旧”的时候，其实这早已不是简单的个人偏好问题，而是一场由城市能级所左右的“选择题”。

以北京为例，其城市空间是典型的圈层式发展格局，形成了“一核一主一副、两轴多点一区”的空间布局。在土地供应方面，2025年中心城区(含核心区)土地供应规模约占25%，平原新城（含城市副中心）约占60%，生态涵养区约占15%。

这种供应结构决定了北京的新房主要分布在五环外的平原新城。

北京核心区土地供应的稀缺使得新房“一房难求”。比如，海淀区在2025年上半年供应了超4000套新房，仍供不应求，北五环新盘频现“日光”盛况。

这样的局面使得5-10年房龄的次新房成为了市场的宠儿。

这类房源的区位优势不可替代，北京最优质的教育、医疗、商业和交通等齐聚于此，配套设施的完善和通勤成本的节约对于快节奏的京城而言价值巨大。

也正因为如此，五环外的新房虽然在产品设计和社区环境方面具有哦一定优势，但其所存在的多重局限性，则很难对核心区的二手房形成实质性冲击。

根据中指研究院的数据，2025年9月，北京新房成交46万平米，环比增长21%，同比增长22%；二手房成交1.6万套，环比增长19%，同比增长19%。

从新房的去化速度来看，市场上呈现出明显的分化趋势。

《中国房地产》曾经在报道过，海淀区的和樾望雲在今年上半年实现了87.33亿元的成交金额和8.3万平方米的成交面积，是2025年上半年北京楼市销售金额和销售面积的“双冠军”；和樾玉鸣、颐海澐颂项目也分别销售了58.35亿元和54.35亿元。而大兴区西红门的某项目开盘后千余套房子只卖了个零头，成交额只有3.25亿元。

这种去化速度的分化则进一步强化了核心区二手房的稀缺性价值。

所以，在北京这样的一线城市，两个市场相对独立，新房和二手房成交量同步增长，交相辉映，不存在彼此取代的问题。

在中小城市，情形则完全相反，新房的供应增加会通过多重机制对二手房市场造成冲击。

在多数中小城市，“扁平化”是最显著的特征。整个建成区面积不大，从城东到城西不过十几分钟车程，通勤和配套的差异被无限缩小，新房和二手房在功能上高度相似。

这时，新房的优势就被无限放大：更合理的户型设计、更完善的社区配套、没有二手房的税费和装修折旧，甚至价格可能更具吸引力。

根据58安居客研究院的数据，2025年8月，一二手房市场重合度为11.9%，且呈现“城市能级越低，重合度越高”的特征。

在三四线城市，新房和二手房市场的重合度达到了16.5%，明显高于一线城市的8.6%。

这种情况下，新房对二手房的“挤压”是必然的，本质上是“产品力”的直接较量。

说到底，无论在大城市还是中小城市，购房者的底层逻辑从未变过——追逐“性价比”。只不过，大城市的“性价比”锚定的是“区位和配套”，所以二手房更吃香；中小城市的“性价比”聚焦的是“产品本身”，所以新房更受青睐。

当然，城市能级只是“基础盘”，真正影响新房与二手房关系的，还有两个关键变量。

第一个是二手房的“房龄与品质”。如果一座中小城市的二手房普遍房龄超过20年，户型老旧、没有电梯，甚至社区环境脏乱，那新房对二手房的冲击会异常猛烈，购房者几乎没有犹豫的空间。但如果当地有不少次新二手房，房龄在5年以内，社区品质高、物业完善，甚至比部分新房的设计更合理，那么新房与二手房的竞争会相对均衡。

第二个是“政策与人口流动”。人口是房地产市场的“活水”，政策则是“风向标”。对于人口持续流入的大城市，核心区的二手房需求永远是旺盛的，即便新房供应增加，也不会影响核心区二手房的价值，反而可能因为人口增多，进一步推高优质二手房的价格。但对于人口持续流出的中小城市，因为整体需求不足，会导致新房卖不动，二手房更难成交，最终形成“新房二手房一起降温”的局面，而非单纯的“新房挤压二手房”。

这时，市场的核心矛盾已经不是“新与旧”，而是“供与求”。

可见，“好房子”冲击二手房是个过于宽泛的命题，放在具体的城市和场景中，有着不同的答案。