近日，一则关于贝壳裁员的内部文件引发广泛关注。通知简短，补偿明确，背后却是大量员工职业生涯的骤然转折。这并非贝壳首次大规模人员调整，但在AI技术日益成熟、财报数据承压的当下，此次裁员被赋予了更多“结构重构”的色彩。当科技成为降本利器，人的价值又该置于何处？

本期，URI将从多角度梳理事件脉络，呈现一场技术驱动下的租赁行业变革与人力洗牌。

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突遭裁员 “N+4”补偿藏玄机

一条简短的企业微信通知，在贝壳北京总部掀起波澜。员工被邀至会议室进行“一对一面谈”，实为裁员通知。HR手持“N+4”补偿方案静候，而门外，是众多曾坚信“科技赋能服务”的员工梦想破碎的现场。

“N+4”补偿表面慷慨，实则由“N+1”基础补偿和3个月年终奖替代。对于中高绩效员工，年终奖常占年收入30%-40%，失去年终奖才是真正损失。一位被裁的10年老员工坦言：“拿30万走人，但留下同事明年年终奖可能50万。我们不是被裁，是被优化成历史。”补偿方案背后，是员工实际收入的隐性缩水。

贝壳财报显示，2024年年底有135072名员工，到2025年6月底降至131881名，上半年便少了3191人。如果三季度没有少人，并且网传的40%裁员比例是真的，那一波下来，就裁了近39564人。

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财报承压 业务结构深度重构

贝壳三季度财报显示，其营收仅微增2.1%，净利润为7.49亿元，同比大幅下滑36%。数据背后，是企业对成本控制的迫切需求。当CEO彭永东在电话会上强调“科技与人文融合”时，不少员工已在默默收拾行囊。

整体来看，贝壳2025年第三季度财报呈现出业务结构转型期的典型特征，传统房产交易业务承压，新兴租赁业务表现亮眼。长期发展需关注战略调整成效，短期利润下滑压力显著，但现金流稳健与股东回报力度增强为市场注入一定信心。公司正通过技术赋能与成本控制探索新增长路径，但行业周期影响仍存不确定性。

URI及行业共识观点：贝壳收入增速逐季下行，新房业务压力显著，但租赁业务连续两季度盈利，成本管控初见成效。公司“一体三翼”战略中租赁业务超预期增长，但需警惕利润率持续收窄风险。

一、财务核心数据分析：

营收微增，利润承压：总营收230.52亿人民币，同比+2.07%；归母净利润7.49亿人民币，同比-36.02%。毛利率21.4%，同比下滑1.3个百分点，主要受高利润率业务占比下降影响。

现金流与股东回报：广义现金余额约700亿元，Q3回购股份2.81亿美元，创近两年单季新高，前三季度累计回购6.75亿美元，同比+15.7%。

二、业务表现呈现分化：

传统业务疲软：存量房业务：GTV 5056亿元，同比+5.8%，但收入60亿元同比-3.6%，因加盟渠道占比提升导致收入确认方式变化。

新房业务：GTV 1963亿元，同比-13.7%，收入66亿元同比-14.1%，反映市场去化压力与开发商合作策略调整。

新兴业务崛起：房屋租赁：收入57亿元，同比+45.3%，贡献利润超1亿元，管理房源66万套，“省心租”模式验证轻资产可行性。

家装家居：收入43亿元同比持平，利润率32%小幅提升，但扩张速度低于预期。

三、风险与挑战

行业周期压力：新房市场供需关系未根本改善，政策刺激效果边际减弱，Q4高基数下业绩承压。

利润率侵蚀：租赁等低毛利业务占比提升，存量房固定成本分摊压力加剧，短期盈利修复难度大。

转型阵痛：AI投入同比翻倍（研发费用6.48亿元，+13.2%），但技术赋能需时间兑现，裁员与组织调整或影响士气。

四、战略动向

效率优先：关闭低效门店，存量房业务试点“房客分离”机制，房源去化率从2.6%提升至3%。

科技驱动：AI应用于租赁全流程，资管人效从90套/人提升至130套/人；经纪人AI助手覆盖超40万人，高质量商机转化占比超50%。

生态扩张：新房“B+轻运营”模式拓展至30城，瞄准低线市场，但面临地方中介竞争压力。

03

赛道换血 AI进击取代人力

我们来看半年度的贝壳财报数据披露，非房业务收入占比已达41%，创历史新高；房屋租赁服务净收入57亿元，同比激增78%；家装家居业务收入46亿元，增长13%。

这一数据完全契合了整个行业的发展趋势。中国房产市场已进入存量时代，2025年上半年新房交易额仅增8.5%。随着“一体三翼”战略推进，传统中介功能被压缩，门店数量从4.9万家增至6万家，但人效要求更高；研发投入持续加大，2025年Q2研发费用占比达2.3%。不能适应工具、无法跨界服务的员工，无论资历，皆成“低效人力”。

AI正从“赋能经纪人”转向“替代经纪人”。据URI不完全调研统计，截至2025年6月底，已有33.5万经纪人使用AI CRM系统“来客”。租赁业务在宁波试点AI收房后，人员投入减少9%，收房规模反增9%；房产交易中，AI助手“好客”虽只贡献个位数商机，却完成超50%成交量；装修设计领域，“设牛”系统让设计师从创作者转变为AI修正师。

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转型路口 科技人文平衡是关键

彭永东提出“更科技、更人文”的战略方向，但现实是科技投入持续加码，人文关怀日渐稀薄。2022年6万经纪人离开，2025年又见大规模优化。科技与人文本应互为支撑，但当效率成为唯一追求，被替代者的转型路径、老员工的适应能力，却未得到同步重视。

站在转型十字路口，贝壳面临两种可能：若AI真正带来效率革命，非房业务占比突破50%，被裁员工经培训转型新业务，则企业焕新生；若过度追求AI替代导致服务质降、用户体验下滑、信任受损，则科技投入难转化为持续利润。

结

语

“科技与人文的融合”不应仅是财报中的漂亮话，更应成为企业发展的内在基因。技术本为解放人类而生，而非单纯替代。当一家平台的市值建构于数万人的职业危机之上，其增长可持续性令人深思。效率革新固然重要，但只有赋予科技以温度，企业才能在变革浪潮中行稳致远。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒