近段时间，人们对楼市走向尤为关注，引发了激烈的讨论。大致有两种观点：一种观点认为楼市调整进入尾声，2026年非常关键，底部将现，拐点到来，楼市将进入稳步上涨通道；另一种观点认为楼市调整远未结束，还将持续下探，背后的逻辑是人口减少，存量房产体量大，人们住房拥有量已严重饱和，缺乏上涨的条件和动能。
以上两种观点，我比较赞同第一种，理由是：房地产的周期性规律；政策的导向性；人们生活条件改善带来品质提升的价值追求；房地产定位的变化；房地产长期低迷对经济发展和社会稳定产生的影响。所有这些都共同指向楼市回暖向好，而且从政策导向和形势变化可以看出，楼市的春天真的就要来了！
二手房市场冷暖交替2021年后二手房市场经历了较为明显的变化，以价格、成交量和市场结构3方面变化较为明显。
2021年下半年，房地产市场进入调整期，二手房价格整体呈下跌态势。中国房地产指数系统百城价格指数显示，2024年百城二手住宅平均价格累计下跌7.26%，跌幅较2023年扩大3.73个百分点。2025年11月，百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，同比下跌7.95%。
而在成交量方面，一线城市二手房成交量显著增长，2025年前11个月，4个一线城市二手房累计成交51.9万套，超越2024年同期水平，近4年首次突破51万套大关。二线城市累计同比止跌，各城市间冷热不均，三四线城市累计同比下降7%，整体成交规模延续筑底行情。
可以明显感觉到的是，二手房市场最显著的特征就是“以价换量”，房东为促进成交主动降价，购房者则更加理性，市场呈现量升价跌的特点。同时，市场分化加剧，核心区优质房源更受青睐，而部分区域的二手房成交均价已回到2016年至2018年的水平。
新房市场区域分化加剧2025年10月上海新房价格逆势上涨0.3%，核心区去化周期降至15个月，供需趋于平衡。这是一线及强二线核心城市的共同特点，因为这些城市稳定的人口流入与扎实的产业支撑成为其最大的优势。
瑞银预测，这类城市2026年新房销量有望增长7-16%。
而三四线城市，特别是部分资源型城市、偏远县城等弱三四线城市，因人口持续外流，2026年房价可能还会继续下跌。
对于同一城市内部板块也呈现明显分化，北京金融街、上海陆家嘴等核心城区优质房源价格稳定、流动性强，而远郊板块因配套兑现慢、人口导入不足，成交占比仅8.6%，陷入“降价也难卖”的困境。
2025年11月，上海新建住宅价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%，在所有城市中表现最为突出。而三四线城市整体承压，11月百城新建住宅均价中，三四线城市环比下跌0.18%，同比下跌1.55%，与一二线城市的上涨形成鲜明对比。
硬核举措助推楼市回暖这些年，因房地产市场的调整，导致很多人的财富缩水，有的甚至成为了负资产，毕竟大量的中产阶层的资本和财富积累都压在了房产上。
家住北京燕郊的张先生，在2017年以320万在燕郊购得三居室，贷款224万。2025年同户型成交价仅110万，跌幅超65%。假如张先生现在卖掉了房，还得倒贴80万给银行。
我一高中同学5年前南下发展，去了广东东莞，两年后以500多万元买了一套学区房，结果到2025年市价只有249万元，但却有280万的银行贷款未还，即便以249万元成交，也需自补31万的缺口。
这些都是实实在在发生在我们身边的事情，此番房地产的周期性调整对很多人的资产结构和正常生活产生了较大的冲击和影响。为此，国家不断推出救楼市的各种调控政策，推动房地产市场止跌回稳，特别是上周高层会议提出，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，把住房和民生紧紧地绑在了一起。
当前各地推出的促进房地产止跌回稳的措施，大致可归纳为：二手房市场3项举措，即征拆、自建、旧改。征拆，主要针对达到C级、D级标准的危旧房屋，要采取政府统一征拆的措施，为的是彻底消除安全隐患。同时，还有城市核心地段规划范围的重要基础设施建设、道路改扩建等，也要由政府统一实施征拆。自建，主要是未达使用年限，但已严重老化、环境变差、设施陈旧、配套落后的老小区，实行居民自主更新、原拆原建。旧改，是对不达征拆标准、不能实施原拆原建的老旧小区，进行住房修缮、设施更新、完善配套等，就是在现有基础上让旧房子变成新房子，环境变得更宜居。
新房市场2项措施，即“保障+市场”双轨运行。主要是加快推进保障性住房建设，满足更多困难群体的住房需求，让他们能够“有房住。就像山西太原推出的配售型保障房5000元/㎡，可以有效满足困难群体、新市民等的住房需求。积极推进“好房子”建设，满足人们的改善性住房需求，让更多人住上舒适、安全、绿色、智慧的高品质住房。
结语房地产走到今天，走向已日趋明朗，未来5-10年中国房地产市场将呈现分化与结构性调整并存、总体向好的态势。2025-2026年将延续调整，区域分化更加明显，筑底反弹在少数城市出现，范围逐步扩大。2027-2028年结构分化加剧，一线率先企稳回升，二三线分化，四五线承压。2029-2030年达到新平衡期，价格与经济发展和居民收入匹配，交易活跃度回归合理水平。