碧海和红山，一直是深圳刚需扛把子两兄弟。

不同于红山的配套齐全，碧海既没啥经典代表楼盘，也没有名校，房价却一直稳坐宝安的二当家位置，高峰期也曾冲到过10万+。

自从2023年的「京地海樾府」之后，碧海已经两年多没有新盘供应，这次一来就来了个了超低密度的一线海景王炸盘——「碧海玖号花园」。

这个盘的热度很高，关注者大多来自前海、宝中，甚至南山科技园的有房一族，还有一部分是腾讯员工，大多是改善客群。

位于碧海核心地段，也是碧海最后一块居住用地，地段很不错，周边碧海湾公园、铁仔山公园、西湾红树林湿地公园三大公园环绕。

西侧临海，推窗就是整片海湾，一线海景+高尔夫球场/公园+超低密，新规四代宅产品，2梯4户，户户通透不对视，西南向无遮挡看海，西北向看高尔夫+碧海湾公园。

楼间距宽，绿化足，日常散步就像逛公园，海风一吹太惬意了，非常宜居。

2.2的容积率，别说在宝安，哪怕是全深圳今年待入市的新盘中也是最低的。

即使跟二手房对比也很能打，「南海玫瑰园」整体2.3、「鲸山觐海」约1.96，这都已经可以和别墅区掰手腕了。

户型面积为105-188㎡纯四房，目前已经正式开放展厅，12月中旬开放实体样板房。首推300套住宅，105套商务公寓，吹风均价7.5万/㎡。

从整个碧海和西乡片区的供应和库存来看，「碧海玖号花园」有相当的稀缺性，竞品是2021年首次入市的「榕江壹号院」，距今已经有4年了。

当时的「榕江壹号院」也是网红盘，同样是低密度+高品质+纯改善户型产品，备案均价8.65万/㎡，开盘423批客户抢397套房，去化近8成。

如今「榕江壹号院」的二手房成交单价依然在8万出头，总价约900-1000万，历经了三四年的楼市下行期，价格依旧这么稳，相当不容易了。

大家不知道的是，「碧海玖号花园」背后其实还有一段曲折史。

原本是民营企业锦新明公司旗下的项目，早在十多年前就已启动，但当时开发企业比较激进，过度依赖高成本的民间借贷，导致资金断裂，基坑开挖后就一直烂尾。

此后直到2023年锦新明重整，意向投资人新美实业进入，还引入了苏州资产、香港新福港地产合作，项目才迎来转机。

新资方接手后，2024年项目地块属性由原来的商业+居住混合用地，变更为二类居住用地（R2），容积率降为2.2。

「碧海玖号花园」自此开启了全面复活之路。

今天就来详细分析「碧海玖号花园」，看看它究竟值不值得买？

建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。

一、基本信息

二、地段分析

「碧海玖号花园」位于宝安碧海，西乡街道铜鼓堡路与宝源路交界处西南侧，恒生医院西北侧，临近西乡体育中心和碧海湾公园，和西湾小学、海湾中学也很近。

碧海是个非常宜居的区域，以住宅小区和居家配套为主，配套和城市界面真没得说，填海所得，没什么老旧农民房，生活氛围浓厚，很多人认为碧海是宝中南山的睡城。

这既是对碧海居住属性的认可，另一方面又已经过时了。

一方面，碧海背靠大前海这个国家级战略的概念。

另一方面，在前海-宝中-企鹅岛构成的黄金三角中，碧海扮演的角色是生态居住区，是深圳西部唯一一个把生态二字写进规划底色的板块。

腾讯企鹅岛一期已投入使用，二期2028年建成，迁入腾讯效果广告、腾讯云、互联网+医疗等七大产业的六基地一平台，将容纳8-10万腾讯员工在此办公。

这个量级的企业总部全面投用，承接员工居住需求的，自然是近水楼台先得月的碧海。

这种产业-居住的强关联，在深圳过去十年的发展中已被反复验证。

碧海处于宝安山海连城体系的枢纽位置——既有西湾红树林公园的海岸线资源，又通过碧海湾公园与平峦山、凤凰山形成山廊呼应。

未来从这里出发，可以沿着滨海骑行道一路骑行到前海、宝中。

加上广深沿江高速、深中通道的直连，碧海去宝中商圈、前海壹方城、机场，都在15分钟出行圈范围内。

碧海最大的短板有两个，一是教育资源差，几乎没有排得上号的学校。

另外一个就是离机场近，飞机噪音避免不了。

下图是深圳机场某一时间段的航线图（蓝线为进港、绿色为出港），碧海、前海、赤湾都处在密集的航线下，特别是碧海和沙井临海区域，离机场太近，起飞降落面临的影响都是最大的。

住久了的碧海业主们，有些人觉得影响不大，已经免疫了；也有的说系统窗做好了根本不大；当然，也有很多人觉得确实很吵，不习惯。

所以建议感兴趣的小伙伴自己去碧海实地感受下，玩一玩逛一逛，或者住一晚体验生活环境和噪音大小。

三、配套点评

【交通地铁】

距离地铁11号线碧海湾站570米，1站到宝中、3站到前海。

未来还将有15号线、28号线（具体开通时间待定）。

自驾的话，靠近宝源路和金湾大道，附近还有广深沿江高速、海滨大道、宝安大道等，可以快速通达宝中、南山、福田等区域。

【商业配套】

商业配套只能算一般，主要依靠附近的小区底商。

当然周边有前海科兴天地、丰德榕湾汇等商场，开车10分钟可到天虹、汇一城、大仟里、壹方城等。

【教育资源】

自带幼儿园，小学学区为红树林外国语小学、西湾小学、碧海小学。

中学为海湾中学，整体教育质量只能算中等。

【生活配套】

碧海湾公园、铁仔山公园、西湾红树林湿地公园三公园环绕，紧邻碧海湾高尔夫俱乐部、西乡体育中心。

【医疗资源】

楼下就是恒生医院，3公里距离还有宝安区中心医院、深圳市宝安区妇幼保健院等，日常就医还是很方便的。

四、楼栋分析

「碧海玖号花园」地块很方正，长约320米，宽130米，容积率仅2.2。

分两批开发，共7栋22-26F住宅，还有一栋多层公寓和商业。

其中1、2、3、4栋住宅为一批，5、6、7栋住宅为二批， 600多套105-185㎡纯四房。

整体围合式采用布局，采用全T4十字楼型的错落式排布，楼栋之间尽量做到最大景观面，视野也更开阔。

项目景观视野非常不错，周围一圈基本上没有太多遮挡，大面积看海看山看公园。

而且是复合态的三重奏，既有海的广袤（深圳西部海岸线），又有山的层次（高尔夫果岭、碧海湾公园），还有园的精致（大体量园林）。

西北两面一路之隔是高尔夫球场、碧海湾公园，难得的优质景观资源。

东北面是西乡体育中心。

南面是七层楼高的恒生医院住宅小区。

东南面是五六层楼高的恒生医院，最高也就10层出头，对视野影响不大。

西南侧是碧海新苑和西乡中学(高中部)，可越过看海景。

幼儿园和综合楼分布在离恒生医院近的一边，而2-6栋住宅临高尔夫球场，远离医院，所以每户都有不错的景观，而且是永久性的。

小区将海湾景观和内部的立体园林融合为一体，采用了很多海浪、沙石、岛屿等元素。

整体外观非常利落大气，采用铝板+玻璃幕墙，线条简洁精致，外观看着像「都市茗荟二期」，但更为简洁明快，没那么多装饰性的东西。

五、户型点评

目前拿到的户型图非最终版，部分细节最终可能有些调整。

从图纸来看，户户南北通透，四开间朝南，主卧270°采光面，良好的通风和采光，基本没有暗房，而且视野开阔。大部分户型可看高尔夫和海景，且基本永久无遮挡。

首推1栋112-115㎡四房，2梯四户，均为西南朝向，中低区户型看小区花园和前面11层的商业综合楼，高层可看海景。

六、选房攻略

综合分析户型、价格、噪音、朝向、景观、视野、日照等因素，给出选房顺序。

七、价格对比

【价格参考】

详细售价未定，吹风价7.5万/㎡。

【周边价格】

「京地海樾府」2023年9月入市，主要是建面55㎡-105㎡2-3房，备案均价7.39万/㎡，总价366-808万。

「越秀潮樾府」2023年5月入市，建面93㎡3房，备案均价7.21万/㎡，总价614-704万；6月加推约93-128㎡ 3-4房，备案均价7.54万/㎡，总价617-1052万。

「榕江壹号院」2021年11月入市，建面120-201㎡3-5房，备案均价7.83万/㎡，总价842-1746万。

周围比较知名的标杆二手房，有楼龄十年左右的「松茂御龙湾」和「华丰前海湾」，近期成交均价都在7万/㎡左右。

八、购买价值

【亮点分析】

地段：碧海作为宝安热门板块，可承接前海、宝中、企鹅岛外溢，有一定的投资价值。

景观：南向海景、西向高尔夫、北靠碧海湾公园，景观资源很不错。

密度：仅2.2的超低容积率，非常稀缺，居住舒适度远高于周边项目。

产品：2梯4户，新规产品，户型方正实用。

圈层：纯四房社区，大面积改善户型，比较纯粹。

【缺点提醒】

商业：目前商业配套不足，还需一定时间成熟。

噪音：处于航线区域，飞机几乎从花园正上方飞过，飞机噪音比较大。

开发商：锦新明集团属于民企，没有太多开发经验。

年限：土地使用已经过去25年，只剩下45年。

【总结】

「碧海玖号花园」整体素质确实不错，凭借稀缺的低密属性、优质景观、宽阔视野和实用户型，成为碧海片区值得重点关注的改善项目，非常适合自住。

后面的公园景观和高尔夫景观基本上是永久性的， 配套的公园、地铁、学校、商业，都在家门口不远处。

上班地铁通勤方便，下班遛娃逛街方便，老人早上去逛公园也很近。

只是学校确实水平一般，且有飞机噪音影响。

比较适合碧海的地缘性买家，特别是腾讯企鹅岛的上班族。

已经有不少碧海、西乡等宝安实力土豪买家盯着，最终就看开发商定价如何了。

八、家居环境分析

综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。

为希望了解房屋家居环境因素的朋友提供参考，以便趋吉避凶，尽可能选到更适合自己的房子。