我们常常说，中国经济已经进入存量时代，经济学家李迅雷也有过这样的判断。

其实这再正常不过。因为GDP达到10%左右的高速增长阶段是经济的成长阶段，但这个周期不可能一直持续。到了一定的阶段，高速增长就会开始趋缓，经济进入存量阶段意味着转型期的开始，这也是很多国家都走过的路。

事实上，中国经济确实正在经历一场深刻而静默的转型：从过去几十年以规模扩张为特征的高速增长，逐步转向以效率提升和结构优化为核心的新进程。

这个转变，背后有很多的结构性因素。其中，城镇化进程的明显趋缓，是最关键、最显性的一个触发因子。

一、城镇化趋缓直接削弱了由“人口进城”带来的增量需求

过去四十余年，中国的高速增长在很大程度上是来自这样的扩张传导：

第一步，农村人口大规模进城，催生住房与基础设施需求；

接着，地方政府通过土地出让获得财政收入，进而撬动基建与房地产投资；

然后，投资扩张又推进了制造业等，吸引的劳动力人口反过来再推动城市边界外延，吸引更多人口流入。

得益于当时巨量的人口红利和劳动力支撑，这个循环在过去创造了惊人的增长奇迹。

然而当城镇化从高速扩张阶段转入稳定发展时期，这条链条的扩张动能明显减弱了，经济也自然从大规模铺开的模式转向存量时代的精细化、转结构模式。

国家发改委有过测算，城镇化率每提高1个百分点，每年可以新增2000多亿元消费需求，并拉动万亿元规模的新增投资需求。

这个机制，在过去是经济增长的重要引擎。

但现在，这样的引擎已经减速。2025年末，我国常住人口城镇化率已达到67.89%，增速已经明显低于过去十年，城镇化正在从快速增长期转向稳定发展期。

这背后，是每年由农村进入城市的新增人口规模持续下降，由此带来的住房、市政设施、公共服务和配套产业的扩张空间也明显收缩了。

城镇化趋缓只是一个因素，它还叠加了总人口的减少、老龄化进程加速、农村可转移劳动力下降这些因素，使得过去“人口进城”带来的边际需求进一步减弱。

过去的城镇化，是靠快速、大规模的增量推动的；现在它还在缓慢提升，但能拉动的强度已经明显下降了。

二、城镇化趋缓深刻改变了房地产和土地财政的扩张逻辑

在城市化高速期，房地产实现了远超居住功能的作用，成了信用扩张和地方发展融资的核心载体。

大量的人口在十几年的时间内涌入城市，推动了巨大的住房需求。地方政府则通过土地出让获得收入，并且依靠土地和房地产的相关融资支持基建和公共服务。中国的城市能够快速扩张，这个模式可以说是核心的发动机。

但城镇化接近饱和并开始趋缓，这个循环就开始松动了。

目前，城镇人均住房面积已经超过了40平方米，户均住房超过了1.1套，住房总体的短缺问题已经基本缓解。

房地产市场本身的信号也在证明存量时代的开启：2026年前8个月，二手房交易占比已经达到了52%，说明市场的存量业主而不是新房已经成了市场最核心的主体。

在这个阶段，房地产不再主要依靠新建房和面积的扩张来拉动经济，转向更多依赖存量房的流通、城市存量面积内的更新。

所以说，城镇化趋缓对经济周期转变来说相当重要，因为它让“人口增量—住房增量—土地增量—债务扩张”这个旧循环开始减弱、失效。

经济进入存量阶段，指的不是没有增长，而是增长的核心动力不再主要来自大规模的城市空间新建和外延。

在城镇化高速期，增长的原理很简单，就是把更多的人和资源放在城市里，同时让城市扩容来容纳这些人和资源。

城镇化进入稳定期之后，增长逻辑需要转向“让既有的城市空间产生更高效率”。

如果引申到宏观经济方面，就是让城市成为新产业模式的载体，而不是像过去那样一味地让城市吸引新的产业入驻。

这是增量到存量变化的真正标志。

在过去，城市的扩张、人口的流入、资源的扩容，强调的是“快”和“大”，只要能铺开，就是GDP和经济增量。所以那时候思考的都是怎样把城市面积尽可能做大，让城市里的经济产业门类更多、吸引的投资更多。

但现在的存量时代，“多”和“大”已经无法继续追求也不应当再追求，现在是在既有的城市容量之中，寻找新的产业、新的模式，让已经在城市筑家的人们留下，并且发挥出更多的生产效率和消费潜能。

这就需要从“追求更大的城市”，变成“追求更幸福的城市”。

这些新方向当然还有空间，但它们的拉动方式更慢、更分散，很难像过去房地产和基建那样迅速放大投资、税收和信用。

于是，宏观上就呈现出“存量阶段”的特征：增速放缓、结构分化。

这时候需要的是更多的耐心和更人性化的城市治理，看待经济的视角也要从数量转变到质量。

城镇化明显趋缓是经济进入存量阶段的主因，然而它不代表“城镇化结束了”，而是城镇化开始进入2.0阶段。

说到底，存量阶段并不是增长消失，而是增长方式发生了根本转换。

除了城镇化本身的模式转变之外，还需要有整体的改变作为支撑和辅助。比如户籍作为外地人扎根城市的门槛，这个阻碍要尽快减少和撤销；再比如要提升城市空间的人居幸福度，让城市规划在存量中寻找新的结构变化，为产业的更新提供辅助。

存量阶段的城镇化，依然是经济最重要的发动机。

但是要看到，在这个阶段的背后，最重要的是人——人的发展、人的幸福感、人的工作和生活质量。

只有这些上去了，存量时代的经济才有可持续性。