黄埔旧改，十分迅猛。

7月，官方公布了一个数据：每周平均新开工1.3个旧改地块。这样的黄埔速度，为城市发展带来了不少生机。但过多地推进旧改项目，也带来了供应过剩的负面影响，导致部分旧改项目去化速度缓慢。例如中交四航·珠江春。

时间倒回至2025年1月11日，珠江春首次开盘。首推建面约130㎡、144㎡、180㎡户型，全都是四房起步，主打改善客群。其时具体开盘价如下：建面约130㎡，4.5-5.7万/㎡，总价582万元起；建面约144㎡，4.8-5.5万/㎡，总价690-792万元；建面约185㎡，5-7.1万/㎡，总价900万元起；

第二天，项目官方公众号发出了一张耀眼红海报：铸造江湾传奇，开盘劲销约10亿。按此猜算，286套的首开货量，去化率至少超50%。

然而，开盘9个月后，阳光家缘的数据似乎戳破了开发商的“泡沫”。截至10月15日，整个项目仅网签57套房源，去化率不到20%。

另外据克而瑞数据显示，截至9月底，整个项目的签约金额仅4.27亿元。与当初开发商所言的10亿元，还有5.73亿元的差额。珠江春从面世起，便肩负了多方的期待。项目开发商——中交四航局，其主营是基建业务，此前甚少接触房地产住宅项目。珠江春，是其在广州布局的第一个住宅项目，甚至可以说是核心城市布局的“首个”。

在珠江村旧城改造项目中，中交四航局将全面负责拆迁安置、建设改造以及土地出让金等全部资本支出。

根据规划，项目整体用地面积约25万㎡，规划总建筑面积约90万㎡，总投资规模预计超过90亿元。

这一投资体量，相当于中交四航局过去在房地产领域累计投入的总和，彰显了其拓展地产板块的决心。

但第一次在广州做住宅，中交四航局似乎有点水土不服。

一、产品错配珠江春主打改善型群体，户型起步建面约130㎡起，入手门槛超580万元。而建面约185㎡大平层，其单价最高达7.1万㎡，一套超千万，直接戳破黄埔价格天花板。珠江春最大的优势便是南向江景，据百度地图测算，项目直线距离珠江不到600米。

另外，在老黄埔在售新盘中，珠江春距离天河最近，与金融城仅相隔一个地铁站。地段+江景，是珠江春打造改善型产品的底气。

但黄埔的购房者，似乎对大户型并不买账，目前区内成交主力依旧是建面约90-120㎡。老黄埔其它楼盘，大部分都是小户型热销，例如销售量最TOP的未来方洲，其一期的小户型已经接近清盘。

无独有偶，老黄埔大部分热销项目都是以小户型取胜，例如海丝城、黄埔新城、中央公馆等。从珠江春项目本身来看，其建面约185㎡户型的大平层，仅签约17套，相较其余两个小户型，去化也较为缓慢。

185㎡户型已签约房源情况（截图自阳光家缘）而这不能全怪项目，在数据上看，老黄埔的大户型去化都不太理想。多个老黄埔项目，其超140㎡的大户型，在项目内成交占比仅为个位数。

二、同等价格可选性高这两年，市区内优质地块供应增多，市区新盘除了抢豪宅客，还开始抢刚改客户。如今，珠江春580万元的入手门槛，在荔湾、越秀、海珠、天河四区，约有45个楼盘可选。

截图自贝壳找房例如位于海珠的越秀江湾潮起，其低区打造建面约96-116㎡户型，均价约5.5万元/㎡。高区则打造建面约131-195㎡大户型，单价7字头起。同样是南向望江，珠江春与越秀江湾潮起的入手门槛，也都是500万元起。当然，选老黄埔130㎡户型，还是海珠西96㎡户型，还得看个人需求。

为了促去化，珠江春也做了多方努力，例如——降价。

7月前后项目多次被爆推出“内转单位”、“工抵房”，单价仅4万元/㎡，相较开盘价大降5000元/㎡。

另外，国庆期间，项目也放出了多套一口价单价，建面约130㎡户型最低价仅4.17万元/㎡。

而该户型在年初开盘时，价格为4.5-5.7万元/㎡。

以6# 703号房为例，其原价为7511894元，国庆一口价5381681元，直降超200万元。

可惜，降价似乎对项目去化并没有太大的作用。

7月放出“内部工抵房”、国庆推出“一口价单位”后，项目仅网签18套房源。（克而瑞数据，统计时间：7.1-10.15），可能珠江春在价格上还需要再“狠”一点，才能妥善解决去化难的问题......